Autor: José Ricardo Ruela Rodrigues junho 17, 2020 Em Imobiliário, Informativos

Usucapião – Regularização de Imóvel

Usucapião – Regularização de Imóvel – Se você adquiriu um imóvel apenas com o “Contrato de Compra e Venda” e não sabe como regularizá-lo, saiba que é possível. Entenda como.

Diversas são as causas que podem manter o imóvel com a documentação irregular, como por exemplo, não ter escritura pública; construção irregular; Terreno em área maior; falta de inventário, dentre outras situações.

Diferença entre Propriedade e Posse

Primeiramente, cumpre esclarecer que, quem possui apenas contrato de compra e venda não é dono, mas sim, POSSUIDOR! Ou seja, o contrato de compra e venda não é capaz de transferir a propriedade do imóvel, mas tão somente, a posse deste, daí a importância do usucapião para regularização do imóvel.

Mas então para que serve o contrato, já que ele não transfere a propriedade do bem?? Serve para facilitar a regularização do imóvel! Como assim? Embora o contrato de compra e venda, também conhecido como “contrato de gaveta” não transfira a propriedade, ele é importante para o processo de usucapião judicial ou extrajudicial.

O Usucapião é capaz de Regularizar Imóvel sem escritura pública. É cabível para quem detém a posse do bem, que pode ser comprovada, além de outros meios, pelo contrato de compra e venda.

No direito brasileiro existem diversas espécies usucapião. Hoje, abordaremos as mais conhecidas, que são: a usucapião extraordinária e a ordinária.

Usucapião Extraordinária – Regularização de Imóvel

usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil, e é considerada a modalidade mais corriqueira no direito brasileiro por ser a mais simples em termos qualitativos.

Requisitos: Para essa espécie, basta o animus domini (que o possuidor aja como dono, cuide do bem como se dono fosse), requisito exigido em todas as espécies de usucapião, e que tenha a posse pacífica sobre o imóvel pelo prazo de 15 anos ininterruptos.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóv

Assim, o usucapião para regularizar o imóvel serve para os casos em que o imóvel foi vendido através de contrato de compra e venda. Ou “de boca”, sem qualquer contrato ou documento que comprove o pagamento. Ou até mesmo, para quem não comprou o bem, mas que está na posse pacífica e ininterrupta do mesmo há pelo menos 15 (quinze) anos e, pretende reclamar a propriedade do imóvel.

Cumpre destacar que o prazo de 15 (quinze) anos para a usucapião extraordinária poderá ser reduzido para 10 (dez) anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras e serviços de caráter produtivo dando função social a posse.

Usucapião Ordinária – Regularização de Imóvel

usucapião ordinária, por sua vez, está prevista no artigo 1.242 do Código Civil, e exige o preenchimento de mais requisitos que a usucapião extraordinária.

Requisitos: Nessa modalidade, além do tempo de 10 (dez) anos de posse mansa ininterrupta e animus domini (agir como dono), será necessário também justo título (que pode ser o contrato de compra e venda) e a boa boa-fé, que é a crença do possuidor de que o imóvel não tem outro dono, pois acredita que o bem é legitimamente seu.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Portanto, a ação de usucapião ordinária serve justamente para regularizar imóveis que foram vendidos apenas com contrato de compra e venda. Por isso, o prazo é menor do que a usucapião extraordinária que não exige a apresentação de nenhum título (contrato).

É possível somar o tempo de posse com meu antecessor?

No Usucapião para Regularizar imóvel é possível que eu some o tempo que estou no imóvel com o tempo de posse dos meus antecessores. Por exemplo, Se a pessoa que me vendeu morou no imóvel por 10 anos e eu já estou no imóvel a 5 anos, tenho, para fins de Usucapião – Regularização de Imóvel, o tempo total de 15 anos.

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Pois é, não é tão complicado assim! Dependendo do tempo que estiver no imóvel e da documentação para comprovação dos requisitos citados acima, pode ser ainda mais simples!

Usucapião – Regularização do Imóvel Através do Cartório

O Novo Código de Processo Civil, com o intuito de desburocratizar e simplificar o procedimento, admitiu o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o bem.

Com isso, o procedimento tornou-se bem mais simples e rápido se comparado com as intermináveis ações de usucapião judicial.

Fundamento Legal

O pedido de Usucapião tem fundamento alicerçado em nossa CF/88 em seus arts. 183 e 191, bem como, no Código Civil a partir do artigo 1.238; na Lei de Registro Publicos nº 6.015/73 e no Provimento 65/2017 do CNJ.

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com […]

Deste modo, em algumas situações não é mais necessário ingressar com a ação na via judicial, podendo ser realizado o procedimento diretamente cartório do registro de imóveis, o que torna o procedimento mais rápido. Contundo, vale ressaltar que, tanto na esfera judicial quanto na extrajudicial é indispensável que a parte seja representada por um advogado.

Você que ficou curioso para saber quando é possível utilizar a ação de usucapião pela via mais rápida, que é a extrajudicial ou ficou com dúvidas sobre o conteúdo deste texto entre em contato com o nosso escritório para poder esclarece-las através do nosso WhatsApp

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