O que deve ser tratado na fase negocial da locação de imóvel?

Este post desvenda a primeira fase da locação, a “Fase Inicial (Negocial)”. A princípio, focamos na delicada negociação entre locador e locatário, desde a busca por propriedades até pontos críticos como valor da locação, prazo e garantias.

Abordamos a comissão do intermediador, esclarecendo quem deve pagar e quando. Dessa forma, para evitar surpresas, destacamos a importância de documentar acordos, essencial para garantir o reconhecimento do trabalho do intermediador.

Seja você locador, locatário ou intermediador, entender esses elementos desde o início é crucial para o sucesso em transações imobiliárias.

Vamos lá? Vou te ensinar tudo sobre:

1ª FASE de uma Locação Comercial ou Residencial

Apenas para relembramos que o método que aplicamos para a realização e acompanhamento de uma locação é composto por 5 fases e são elas:

• 1 . Fase Inicial (Negocial)
• 2. Analise Cadastral (checagem da ficha)
• 3. Elaboração do contrato de Locação
• 4. Entrega das chaves
• 5. Administração da Locação

Neste texto trataremos somente da primeira fase da Locação, a fase negocial, mas caso queira saber mais sobre as outras fases clique aqui.

Aproximação entre Locador e Locatário

Para que a fase inicial da locação aconteça é necessário que ocorra a aproximação entre as partes, ou seja, entre o Locador e o Locatário.

Portanto, aquele que procura um imóvel precisa encontrar os que estão disponíveis para locação.

Atualmente há diversos canais onde os imóveis são disponibilizados para a locação. Você poderá encontrar o imóvel que deseja: 

• Sites especializados (ex: Quinto Andar; Booking.com; Airbnb; Zap Imóveis)
• Imobiliárias tradicionais
• Classificados online
• Redes Sociais
• Placas fixadas no imóvel (Imobiliária / Direto com o proprietário)

O que deve ser tratado na fase negocial entre Locador e Locatário?

Diversos são os pontos que consideramos importantíssimos para serem tratados já na fase negocial da locação, pois por diversas vezes pode ser um fator que inviabilize o negócio caso não ajustado desde o Início.

Aqui listamos alguns pontos que consideramos essencial estarem as partes ajustadas para podermos seguir para a próxima fase, são eles:

• Em nome de quem será a Locação (PF ou PJ)
• Valor da Locação
• Prazo da Locação
• Garantia da Locação
• Necessidade de Reformas
• Carência
• Limites de atuação e valores de quem está intermediando a locação e futura administração

Porque não começar pela fase 2 (Análise cadastral do provável Locatário)

Muitos profissionais me fazem essa pergunta. Como já disse em outro momento não há o que é certo ou errado, mas sim, qual o método que melhor funciona para você. 

Se você, profissional, prefere começar logo apurando a capacidade de crédito do futuro locatário (nossa fase 2), não há problema algum, pois poderá colher os pontos acima posteriormente.

Adotamos está ordem porque a experiência prática nos diz que os pontos destacados acima são capazes de inviabilizar o negócio.

Da Comissão do Intermediador 

Quem deve pagar a Comissão para o intermediador da Locação?

• Como prática de mercado o LOCADOR, mas pode haver um ajuste diferente entre as partes.
• Se não for ajustado entre as partes, aplica-se o disposto no art. 22, VII da lei de Locação.

A partir de que momento é devida a comissão ao intermediador da locação?

Este tema é com frequência motivo de ações judiciais para a sua definição. Vejamos:

Por fim, trago este tema que com frequência acaba sendo motivo de discussão entre as partes e até de judicialização (discussão judicial).

Basta que, por exemplo, o corretor faça a apresentação das partes? A partir do momento em que ambas as partes aceitam as condições da locação ou seria a partir da assinatura do contrato? Da entrega das chaves?

E se uma das partes desistir do negócio, posso me negar a pagar a comissão a quem intermediou o negócio?

Neste caso as orientações são:

Coloque no contrato – A princípio, deve o prestador do serviço de intermediação deixar claro para quem o contratou a partir de que momento será devida a comissão. Apresentar de forma clara que a comissão será devida a partir da assinatura do contrato ou a partir da apresentação das partes e assim por diante.

Exemplo: Posso colocar no contrato que o pagamento da comissão do intermediador somente será paga se o contrato de locação for definitivamente assinado entre as partes.

A lei Estabelece que: Art, 725 do CC: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Decisão do STJ: é devida à comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio

A decisão do Tribunal diz de forma bem simples que se o trabalho do corretor resultou em um acordo entre as partes sobre todos os pontos considerados essências para a locação e colheu o aceite destes, é devida à comissão, mesmo que depois venham a desistir do negócio.

Dica prática aos intermediadores / corretores

Fiquem atentos com as malandragens no mercado. Com frequência corretores nos procuram para relatar que realizaram a aproximação entre as partes (Locador e Locatário) e depois de ajustados todos os pontos da locação, as partes acabaram celebrando o negócio “por fora”, ou seja, não mais através do intermediador com a finalidade de não pagar a comissão de corretagem.

Por isso que a dica é para documentarem a fase negocial da locação, todos os ajustes realizados entre as partes e colham o aceite com relação a esses pontos, pois isso pode ser fundamental para comprovar a atividade e o trabalho de intermediação que permitirá a cobrança da comissão. 

Conclusão

Por fim, exploramos a fase inicial da locação de imóveis, destacando a negociação entre locador e locatário.

Discutimos pontos-chave, como valor, prazo e garantias, além de esclarecer quem paga a comissão do intermediador.

E não se esqueça, a dica principal é documentar tudo para evitar surpresas. Seja você locador, locatário ou intermediador, compreender esses detalhes desde o início é fundamental para o sucesso nas transações imobiliárias.

Espero que você tenha gostado do conteúdo.

Nos vemos na próxima.

Um abraço!