Categoria: Imobiliário

contrato de compra e venda de imóvel

Contrato de Compra e Venda de Imóvel: 7 Principais cláusulas

Seja para quem está comprando ou vendendo, o contrato de compra e venda de imóvel é um documento essencial que define as responsabilidades das partes, garante segurança jurídica e protege o patrimônio envolvido no negócio. No entanto, muitos problemas, inclusive disputas judiciais surgem justamente por contratos mal elaborados, incompletos ou com cláusulas não representam a realidade do foi efetivamente ajustado entre as partes. Neste texto, você vai entender, de forma clara e objetiva, o que no mínimo deve conter em um contrato de compra e venda de imóveis, quais são os principais pontos de atenção e o que não se pode esquecer se pensarmos em cláusulas contratuais. Destacamos apenas que com certeza é possível que o contrato de compra e venda necessite conter outras informações também de grande importância, mas a finalidade deste texto foi selecionar as 7 principais cláusulas de um contrato de compra e venda e que entendemos que não pode faltar. Assim sendo você o vendedor, o comprador ou até mesmo o corretor de imóveis que estiver acompanhando o negócio se tiver bem claro a finalidade de cada uma das cláusulas que estaremos apresentando abaixo, bastará uma simples análise no contrato para saber se contem a segurança mínima necessária para o negócio. As 7 principais cláusulas em um Contrato de Compra e venda são: 1) Qualificação das partes O primeiro item obrigatório em qualquer contrato de compra e venda de imóvel é a identificação completa das partes envolvidas (comprador e vendedor).  É na qualificação que incluímos o nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF e RG (ou CNPJ, em caso de pessoa jurídica), e endereço atual tanto do comprador quanto do vendedor. Embora possa não parecer, mas este item tem uma importância significativa no contrato. Sendo assim, destacamos a seguir alguns pontos de atenção que você deve observar neste momento: 2) – Objeto O objeto do contrato é a descrição do imóvel que está sendo negociado. Portanto, essa parte deve conter informações precisas sobre o bem, como: DICA: Para este item o ideal é que você reproduza integralmente a descrição que consta na matrícula para facilitar o registro no cartório de registro de imóveis. Se houver divergência entre o quer consta na matrícula e a situação atual do imóvel, talvez seja inicialmente o caso de regularização. Além disso, é necessário declarar que o imóvel está livre de ônus, dívidas ou ações judiciais, ou, se houver, deixar isso registrado claramente. Um contrato com descrição imprecisa ou genérica pode gerar questionamentos futuros, dificultando o registro e até anulando a negociação. 3) Preço e forma de pagamento A cláusula de preço deve trazer o valor total da negociação e detalhar exatamente como será feito o pagamento: à vista, parcelado, por financiamento bancário, com ou sem a utilização de FGTS ou por qualquer outro meio. É importante especificar os valores de entrada, os prazos de pagamento das parcelas, os juros (se houver), os meios de pagamento (transferência, boleto, TED) e as datas de vencimento. Se houver financiamento, deve-se identificar a instituição bancária e esclarecer que o contrato depende da aprovação do crédito. DICA: para este ponto é fundamental que os pagamentos aconteçam sempre considerando a segurança do comprador, ou seja, você deve vincular o pagamento as etapas do negócio. Exemplo: Claro que aqui trata-se apenas de um simples exemplo, vejamos:  Em um imóvel de R$ 500.000,00 é comum que se ajuste apenas um sinal (ex: R$ 20.000,00) na assinatura do contrato, com isso a realização do negócio fica assegurada, o saldo do preço pode restar vinculado a apresentação de toda a documentação do imóvel e dos vendedores sem o apontamento de nenhum impedimento que impeça o negócio. E ainda, parte do pagamento pode restar vinculado a assinatura da escritura pública. 4) Atraso ou falta de pagamento Para garantir proteção a ambas as partes, o contrato de compra e venda de imóvel deve prever o que acontece em caso de atraso no pagamento. Essa cláusula precisa estabelecer: Por exemplo, se o comprador atrasar uma parcela por mais de 30 dias, o contrato pode prever a rescisão com retenção de parte do valor já pago. Isso evita litígios e define, previamente, as consequências do descumprimento. 5) Apresentação da documentação necessária Durante a negociação e especialmente no momento da assinatura, o contrato deve prever quais documentos são obrigatórios para a formalização da venda. E esses documentos são normalmente divididos em documentos do imóvel e dos vendedores. Do imóvel, exige-se geralmente a sua matrícula atualizada, certidões negativas de débitos (municipais, estaduais e federais), comprovante de quitação de IPTU e taxas condominiais.  Dos vendedores, é necessário apresentar documentos pessoais atualizados e as respectivas certidões negativas para demonstrar que não existam débitos que impeçam a venda do imóvel. De todos esses documentos mencionados acima se faz necessário ainda realizar uma análise detalhada de toda documentação, conhecida como: “due diligence imobiliária” ou seja, uma análise jurídica completa da situação do imóvel como etapa prévia à conclusão da venda. 6) Posse Outro ponto crucial é definir quando o comprador receberá a POSSE do imóvel. A entrega da posse dependente muito do tipo de negócio que está sendo realizado.  DICA: Com relação a este ponto é importante observar que a entrega das chaves deve apenas acontecer quando o vendedor estiver garantido de que o pagamento total do preço irá acontecer. Caso o contrato não tenha a previsão desta garantia, o ideal é que a entrega ocorra quando o pagamento do preço ocorrer integralmente. E outro desdobramento deste ponto é com relação à obrigação do pagamento das despesas e tributos do imóvel, ou seja, normalmente esta obrigação fica com aquele que detém a posse. 7) Despesas e tributos O contrato também deve deixar claro quem vai suportar as despesas da negociação.  Em regra, o vendedor é responsável pelas despesas com a corretagem e com a apresentação dos documentos e certidões. Já o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), despesas com a escritura pública e registro no cartório de registro de imóveis. No entanto,..

Quais são as despesas de quem vende um imóvel?

A venda de um imóvel pode ocorrer por diversos motivos. Você pode vende-lo por necessidade, para substituí-lo por um outro, maior ou menor, pode vender por ser uma excelente oportunidade para realizar o lucro ou para reorganizar o seu patrimônio. Mas é essencial entender que o vendedor também arca com algumas despesas importantes na venda de um imóvel e que devem ser consideradas quando você ajusta o valor de venda do imóvel. Muitos proprietários não consideram esses custos na hora de precificar o imóvel e, depois, podem ter surpresas desagradáveis. Neste artigo, vamos explicar quais são as despesas de quem vende um imóvel, como elas funcionam, e como o apoio jurídico pode garantir mais segurança e economia no processo de venda. Custos de corretagem A comissão de corretagem é, tradicionalmente, o principal custo para quem vende um imóvel. Sendo assim, o corretor ou a imobiliária que intermediaram a transação, cobram essa comissão. Quem deve pagar a comissão de corretagem? A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é de quem contrata o corretor, assim, se o vendedor coloca o imóvel à venda na imobiliária, este é quem deve arcar com o pagamento da comissão imobiliária Mas nada impede que vendedor e comprador ajustem de forma diferente, mas neste caso é importante que se faça constar no contrato entre eles. Mas o comprador pode pagar a comissão de corretagem? Sim, desde que isto fique ajustado na parte comercial e expressamente conste no contrato de compra e venda Qual o valor a ser pago a título de Comissão?  A partir de que momento eu passo a dever a Comissão imobiliária? Dica: o apoio de um advogado evita cláusulas abusivas ou cobranças indevidas nesse momento. Despesas com emissão de certidões e documentos Para que a venda ocorra com segurança, alguns documentos podem ser solicitados pelo cartório, pelo comprador ou ainda pela instituição financeira se o imóvel estiver sendo financiado. É claro que pode ser ajustado de forma diversa, mas em regra essas despesas são custeadas pelo vendedor e podem variar dependendo do negócio, do número de vendedores e a situação pessoal de cada um. Quais documentos podem ser exigidos? A título de exemplo, costuma-se solicitar os seguintes documentos: Quanto custa fazer o levantamento dessas certidões? O custo para levantar esses documentos pode variar bastante de cidade e de estados para estado e ainda se o próprio vendedor pretende solicitar ou contratará um profissional para tanto. Mas em média podemos afirmar que o vendedor terá um custo aproximado de R$ 500,00 caso ele mesmo queira providenciar e de aproximadamente R$ 1.000,00, caso pretenda contratar um profissional para realizar o serviço. Dica: mantenha a documentação sempre atualizada. Isso acelera a venda e evita gastos emergenciais. Imposto de Renda sobre o ganho de capital O Imposto de Renda sobre o ganho de capital é uma das despesas mais relevantes — e muitas vezes desconhecida ou ignorada — na venda de um imóvel. Como funciona? Existe isenção? Sim! Alguns casos são isentos: Atenção: erros na apuração ou atraso no pagamento podem gerar multa e juros. Por isso, é essencial contar com o apoio jurídico e contábil especializado. Exemplo prático:Você comprou um imóvel por R$ 300 mil e vendeu por R$ 500 mil.O lucro foi de R$ 200 mil.Nesse caso, o vendedor pagaria R$ 30 mil de imposto (15% sobre R$ 200 mil), a menos que se enquadre em alguma hipótese de isenção. Por que contar com um advogado na venda de um imóvel? A venda de um imóvel é um negócio jurídico complexo, que envolve riscos e responsabilidades. Um advogado especializado pode ajudar a: Conclusão Como você viu, há diversas despesas na venda de um imóvel, que vão desde a comissão de corretagem até os tributos e custos com documentação. Planejar-se para esses gastos é fundamental para não ter prejuízo e garantir uma negociação segura. Contar com a assessoria de um advogado especializado pode não só evitar problemas, como também gerar economia, ao identificar isenções fiscais e orientar sobre práticas seguras. Está vendendo um imóvel e quer garantir uma negociação segura, rápida e sem surpresas?Entre em contato com a equipe da Ruela Advogados. Nossa experiência em Direito Imobiliário assegura que você terá todo o suporte necessário em cada etapa da venda.

Custos na compra de imóvel: quais são as taxas e despesas

Comprar um imóvel vai muito além do valor que você vê anunciado. Existem diversas taxas, tributos e despesas que podem impactar (e muito) o seu planejamento financeiro. E o que muita gente descobre só depois de assinar o contrato é que esses custos não estavam na conta, o que gera frustração, endividamento e até prejuízos. Neste artigo, vamos mostrar todos os custos envolvidos na compra de um imóvel, explicar como cada um funciona e, principalmente, como um advogado especializado pode te ajudar a economizar dinheiro e evitar surpresas. 1. ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis O ITBI é um dos principais encargos na compra de um imóvel. Logo,trata-se de um imposto municipal obrigatório, pago pelo comprador no momento da transferência da propriedade. 1.1 Como funciona? A alíquota varia de cidade para cidade, mas geralmente gira em torno de 2% a 3% sobre o valor venal ou o valor de venda do imóvel — o que for maior. Exemplo: Dica: Um advogado pode revisar a base de cálculo usada pela prefeitura e verificar se há possibilidade de reduzir esse custo ou pedir isenção (em casos de primeiro imóvel com financiamento, por exemplo). 2. Escritura pública Se a compra do imóvel não for financiada, será necessário lavrar uma escritura pública de compra e venda em cartório. 2.2 Como funciona? O valor da escritura varia conforme o estado e o valor do imóvel. Portanto, é cobrada uma tabela proporcional, definida pelos cartórios estaduais. Imóveis financiados não exigem escritura, pois o contrato bancário tem força de escritura pública. Mesmo assim, é fundamental revisá-lo com um advogado. 3. Registro do imóvel O registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é o que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador. Portanto, sem isso, o imóvel ainda pertence, legalmente, ao antigo dono. 3.3 Como funciona? O custo também é variável e segue uma tabela estadual. Sendo assim, ele é calculado com base no valor do imóvel e deve ser pago na hora de registrar a escritura ou o contrato de financiamento. Atenção: sem o registro, você não é o dono do imóvel perante a lei. E o valor pode chegar a até 1% do valor do bem. 4. Taxas de financiamento (se aplicável) Se você for financiar o imóvel, o banco incluirá uma série de encargos no processo. 4.4 Como funciona? As principais taxas são: Esses valores variam por instituição, mas é comum somarem milhares de reais durante o processo. Sendo assim, um advogado pode revisar as cláusulas e evitar cobranças indevidas ou taxas abusivas. 5. Comissão de corretagem A comissão do corretor costuma ser paga por quem vende, mas em alguns casos é repassada ao comprador. E isso costuma ser uma surpresa desagradável para quem achava que já tinha todos os custos mapeados. 5.5 Como funciona? A comissão é um percentual sobre o valor do imóvel, normalmente entre 5% e 6%. Portanto, quando o pagamento for responsabilidade do comprador, isso deve estar claramente informado e acordado previamente. Muitos contratos omitem essa informação, o que gera conflitos. Por isso, a assessoria jurídica evita essas situações e garante seus direitos. 6. Taxa de laudêmio (em áreas de marinha) Em imóveis localizados em áreas da União (como terrenos de marinha ou terrenos foreiros), pode haver a cobrança de laudêmio. 6.6 Como funciona? O laudêmio equivale a 5% do valor do imóvel e é pago à SPU (Secretaria de Patrimônio da União) como condição para autorizar a venda. Um advogado pode verificar se o imóvel está sujeito a laudêmio e garantir que o valor cobrado seja justo. Planeje-se para os custos adicionais na compra de um imóvel Comprar um imóvel com segurança vai além de assinar um contrato ou visitar um apartamento bonito. É preciso entender todos os custos envolvidos na compra de um imóvel, desde os impostos até as taxas bancárias, passando pela documentação e pela regularização da propriedade. A presença de um advogado especializado em Direito Imobiliário garante: Vai comprar um imóvel e quer garantir que nenhuma taxa surpresa atrapalhe seu planejamento? Conte com a equipe da Ruela Advogados. Atuamos com foco total em segurança, economia e valorização do seu investimento.

Quais são as etapas na compra de um imóvel?

Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes na vida de uma pessoa e também uma das mais arriscadas quando feita sem o suporte jurídico adequado. Seja você um comprador de primeira viagem ou um investidor, por exemplo, entender cada etapa do processo é essencial para garantir a sua segurança e do seu patrimônio. Neste texto, vamos explicar o passo a passo, ou seja, as principais etapas na compra de um imóvel, destacar os pontos em que você precisa ter mais atenção e mostrar como o suporte de um advogado especializado pode fazer toda a diferença na sua negociação. Vamos ao que interessa? Faça uma excelente leitura. A parte comercial: alinhamento de preço e condições A primeira etapa consiste sempre no ajuste comercial entre as partes, comprador e vendedor. Aqui eles alinham, por exemplo: Nesta etapa é comum que a negociação seja conduzida por um bom corretor de imóveis. Mas caso a negociação esteja ocorrendo diretamente entre Vendedor e Comprador um auxílio jurídico pode ser importantíssimo. Eu digo isso pois, o ajuste do fluxo de pagamento deve ser adequado a realização das etapas da compra de um imóvel, por exemplo, você não pode ajustar o pagamento integral do imóvel sem antes saber se a documentação está apta ou ainda, antes da assinatura da escritura. Uma vez feitos os ajustes verbais é a hora de partir para a próxima etapa. Elaboração do contrato de compra e venda Com o acerto comercial feito passamos à segunda etapa: a elaboração do contrato. Esse contrato é o documento que formaliza todos os termos ajustados entre as partes com a finalidade de resguardar os direitos e deveres de ambos. E apenas como exemplo, alguns itens que sempre devem constar no contrato: Aqui precisamos destacar que muitos problemas e prejuízos no mercado imobiliário surgem porque os contratos são contratos genéricos, frágeis ou copiados da internet. Cada negociação tem particularidades, por isso, contar com um advogado imobiliário é essencial para construir um contrato que possa reduzir significamente os seus riscos. Análise da documentação (“Due diligence imobiliária”) Esta é na nossa opinião a etapa mais importante na compra de um imóvel, pois trata-se da análise de toda a documentação dos vendedores e também do imóvel. É justamente aqui que você terá a necessidade de um profissional na área jurídica para que possa verificar se há algum impedimento que coloque a sua compra em risco. O comprador deve analisar, por exemplo, diversas situações como: Com a “due diligence” (análise da documentação), você evita cair em armadilhas e garante que está comprando um imóvel limpo e livre para negociação. Escritura de compra e venda ou contrato de financiamento Depois que o contrato é assinado e os pagamentos forem realizados conforme combinado, o próximo passo é formalizar a transação publicamente. Isso acontece por meio da escritura pública de compra e venda, que é feita no cartório de notas. Mas atenção: se a compra for feita com financiamento, a instituição financeira emitirá um contrato de financiamento que possui força de escritura pública. Nesse caso não haverá a lavratura da escritura. É neste momento que ocorre a formalização do negócio, aqui ele se torna oficial. Importante: antes de assinar a escritura ou o contrato de financiamento, é fundamental revisar todos os documentos, validar a regularidade do imóvel, checar se não há ações judiciais contra os vendedores e garantir que todas as certidões negativas estejam atualizadas. Registro no cartório de registro de imóveis Com a escritura ou o contrato de financiamento em mãos, chegou a hora do último e mais decisivo passo: o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. É só com o registro que o imóvel passa, oficialmente, a ser do comprador. Mesmo após a assinatura da escritura, terceiros ainda consideram o bem como pertencente ao vendedor. No cartório, serão verificados: Esse processo pode levar alguns dias, e também exige acompanhamento técnico para evitar problemas com documentação, pendências ou exigências de última hora. Conclusão: Como vimos, a compra de um imóvel exige muito mais do que a assinatura de um contrato. Envolve análise técnica, conhecimento jurídico e uma visão estratégica para evitar problemas e garantir tranquilidade ao comprador. No escritório Ruela Advogados, somos especialistas em Direito Imobiliário e ajudamos você a passar por todas as etapas com segurança, clareza e economia. Desde a negociação inicial até o registro final, nossa equipe está pronta para te dar a atenção que você merece sempre visando a proteção do seu patrimônio. Está planejando comprar um imóvel ou fazer um novo investimento? Não corra riscos desnecessários. Entre em contato com nosso time jurídico e descubra como podemos te ajudar.

Quais são as taxas e despesas na compra de um imóvel?

Se você está pensando em adquirir a casa dos seus sonhos, é importante entender que o preço do imóvel não é o único custo envolvido. Assim, é preciso considerar diversas despesas adicionais ao comprar um imóvel. Neste artigo, vamos detalhar todas as principais despesas que você deve observar ao comprar uma propriedade. Vale destacar que estamos considerando que a documentação do imóvel esteja regular ok? Os 3 principais custos quando da aquisição de um imóvel são: 1. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) A princípio, uma das principais despesas que você terá na compra de um imóvel é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A prefeitura do município onde o imóvel está localizado cobra esse imposto, que varia entre 2% a 5% do valor do imóvel. 1.1. Como Calcular o ITBI: Para calcular o ITBI, utilize o valor da venda ou o valor venal do imóvel (o maior entre os dois) e aplique a alíquota do imposto da cidade onde o imóvel estiver localizado, por exemplo: 1.2. Como pagar o ITBI: O pagamento do ITBI geralmente deve ser feito antes da assinatura da escritura de compra e venda. Portanto, é possível emitir a guia de pagamento diretamente no site da prefeitura local. 2. Valor da Escritura Pública de Compra e Venda A escritura pública é obrigatória para formalizar a compra de um imóvel. Dessa forma, para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a escritura pode ser substituída pelo contrato de financiamento, que tem força de escritura pública. 2.1. Custo da escritura: O valor da escritura pública de compra e venda no Estado de São Paulo é escalonada de acordo com o valor do imóvel. Abaixo, segue uma imagem que demonstra como fica o valor da escritura considerado o valor do imóvel: 3. Registro de Imóvel: Após a assinatura da escritura, o imóvel deve ser registrado no cartório de registro de imóveis. O valor desse registro também segue uma tabela fixa e escalonada no estado de São Paulo, ou seja, quanto maior o valor o valor do imóvel, maior o custo com o registro Exemplo: Abaixo o exemplo de imóvel no valor de R$ 800.000,00 Outras despesas ainda podem surgir em decorrência da compra e venda de um imóvel, são elas: 4. Despesas com Financiamento Imobiliário Se você optar por financiar o imóvel, haverá custos adicionais relacionados ao processo de financiamento, como: 5. Comissão de Corretagem Sobre a negociação de um imóvel sempre deve ser considerada a comissão imobiliária. Por exemplo: se você está adquirindo um apartamento na planta, via de regra o comprador terá que pagar a comissão imobiliária. Nos casos de imóveis usados adquiridos através de uma imobiliária o mais comum é que o vendedor arque com os custos da comissão de corretagem, que geralmente é de 6% do valor total do imóvel. Esse valor pode ser negociado dependendo do acordo firmado com o corretor. 6. Custos com Assessoria Jurídica e honorários de advogado: Muitas vezes, compradores e vendedores contratam advogados especializados para auxiliar na análise de contratos, verificar a regularidade da documentação e garantir que a transação seja legalmente segura. Embora não seja obrigatório, esse serviço pode evitar problemas futuros. Sendo assim, os honorários podem variar, mas em geral, advogados especializados em direito imobiliário cobram um percentual sobre o valor do imóvel (entre 1% e 2%), ou podem trabalhar com valores fixos para cada etapa. 7. Despesas com Certidões Pessoais Além das certidões negativas do imóvel, é necessário obter certidões negativas pessoais dos vendedores e, em alguns casos, dos compradores. Portanto, essas certidões garantem que não há processos judiciais, dívidas, execuções fiscais ou penhoras que possam comprometer a venda. O custo dessas certidões depende do número de vendedores e participações societárias de cada um deles Como dissemos a compra e venda de um imóvel envolve uma certa complexidade, espero que o texto acima o tenha ajudado a entender mais sobre boa parte dos custos que envolvem a compra de um bem com valor significativo. Ainda está com dúvidas ou precisa de uma orientação jurídica para adquirir ou vender seu imóvel, entre em contato conosco. Conclusão Agora que você conhece todas as principais despesas na compra de um imóvel, fica mais fácil planejar o orçamento. Lembre-se de que além do valor do imóvel em si, essas despesas extras podem somar até 8% ou mais sobre o valor total da propriedade. É sempre importante se planejar financeiramente para evitar surpresas e garantir uma compra segura.

Compra de imóvel - Ruela Advogados

5 Cuidados essenciais na compra de um imóvel

A compra de um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Seja para morar ou investir, é um processo que exige atenção a diversos detalhes. Por isso, é fundamental estar atento a cada etapa para evitar problemas futuros e garantir que a transação seja segura e vantajosa. Sem os cuidados necessários, o sonho da casa própria pode se transformar em um pesadelo. Neste guia, você encontrará todos os passos essenciais para garantir uma compra segura e bem-sucedida. 1. Verificação documental do imóvel A verificação documental é o primeiro e mais crucial passo na compra de um imóvel. Portanto, antes de qualquer negociação, é fundamental garantir que todos os documentos estejam em ordem. Os principais documentos a serem verificados incluem: Cada um desses documentos, portanto, deve ser analisado com atenção, preferencialmente com o auxílio de um advogado especializado. Sendo assim, isso evita surpresas desagradáveis e protege o comprador de problemas legais futuros. 2. Avaliação do imóvel Antes de fechar negócio, é essencial realizar uma avaliação completa do imóvel. Nem sempre o que parece uma boa oportunidade realmente é. Ou seja, a avaliação do imóvel deve considerar tanto o valor de mercado quanto as condições estruturais e de manutenção. Avaliar o imóvel com atenção evita surpresas desagradáveis e ajuda a garantir que você está fazendo um bom investimento. 3. Escolha da localização A localização do imóvel é um dos fatores mais determinantes na qualidade de vida e no potencial de valorização do bem. Portanto, escolher bem onde comprar é garantir que você terá acesso a tudo o que precisa e que seu investimento estará protegido a longo prazo. Portanto, escolher a localização certa é mais do que uma decisão prática; é escolher o futuro que você deseja para si e sua família. 4. Financiamento imobiliário O financiamento é uma etapa crucial na compra de um imóvel, especialmente para quem não possui o valor total disponível. Escolher o financiamento adequado pode determinar a saúde financeira do comprador nos próximos anos. Planejar seu financiamento com cuidado garante que você possa pagar seu imóvel sem comprometer suas finanças. 5. Custos adicionais Além do valor do imóvel, existem outros custos que devem ser considerados para evitar surpresas desagradáveis. Esses custos adicionais podem impactar significativamente o orçamento final da compra. Entender e planejar todos os custos envolvidos evita que seu sonho de ter um imóvel se transforme em um peso financeiro. Conclusão Comprar um imóvel é um passo significativo que exige atenção a muitos detalhes. Desde a verificação documental até a escolha do financiamento adequado, cada etapa é crucial para garantir uma compra segura e bem-sucedida. Ao seguir as orientações apresentadas, você estará mais preparado para enfrentar os desafios desse processo e transformar o sonho da casa própria em uma realidade tranquila e satisfatória. Lembre-se de que cada cuidado tomado agora evitará problemas futuros e garantirá que sua compra seja não apenas um investimento financeiro, mas uma conquista pessoal. Esteja atento aos custos adicionais, escolha a localização com cuidado, e não hesite em buscar ajuda profissional sempre que necessário. Com planejamento e precaução, a compra do seu imóvel será um marco de sucesso em sua vida.

Análise de crédito: Como é feita para alugar imóvel?

Antes de você entender tudo sobre a análise de crédito para locação, é importante você entender que desenvolvemos um método para tornar mais simples, rápido e eficiente a conclusão de uma locação.  Esse método é composto por 5 etapas, são elas: 1 – Fase Negocial 2 – Documentação e Análise de Crédito 3 – Elaboração do Contrato de Locação 4 – Termo de Entrega de Chaves 5 – Administração da Locação Se você quiser saber mais sobre a primeira fase de um contrato de locação (Fase Negocial) (CLIQUE AQUI), pois desenvolvemos um conteúdo exclusivo falando de tudo o que é mais importante ser observado nesta etapa. Disponibilizamos ainda um material de apoio (CLIQUE AQUI PARA BAIXAR) que você poderá utilizar no seu dia a dia para não esquecer de solicitar para o seu cliente todas as informações necessárias. Feitas tais considerações passamos então ao tema principal deste texto. Vamos falar sobre quais documentos são necessários solicitar tanto ao Locador quanto do Locatário e como podemos realizar uma análise de crédito eficiente com o intuito de diminuir o risco de uma eventual inadimplência. SOLICITAÇÃO DE INFORMAÇÕES / DOCUMENTOS Muito bem, superada a fase inicial, com todas as informações sobre a locação na mão (valor do aluguel, prazo, carência, garantia, etc) é hora de solicitar os documentos necessários para ambas as partes, confirmar as informações e realizar a análise de crédito. Sendo assim, vamos separar os documentos que precisam ser analisados em 3 tópicos: a) Documentação do Imóvel: A princípio, qual a importância de se realizar uma análise prévia na documentação do imóvel que será locado? É importante para que se possa apurar se o Locador é de fato a pessoa que pode locar o bem Imóvel. Somente o proprietário do imóvel é quem pode locar o bem?  A resposta é não, pois podem locar o Imóvel: Considerando essas informações e para que você possa fazer uma análise mais minuciosa e levando segurança para ambas as partes seria interessante iniciar a avaliação dos documentos pela Certidão de Matrícula do Imóvel, identificar quem é o proprietário que ali consta e eventuais desdobramentos da posse. Esses desdobramentos podem se dar através da venda e compra, doação, locação, uso fruto terceiros, realizados através de instrumento particular. O cônjuge do Locador precisa assinar o Contrato de Locação? Não, o cônjuge não precisa assinar o contrato de locação, salvo se o prazo da locação for superior a 10 anos. Se o imóvel tiver Co-proprietários ou Co-possuidores se faz necessário a presença de todos no contrato como Locadores? Não, basta que um dos proprietários ou possuidores assinem o contrato de locação, mas sem dúvida alguma, para o profissional que está intermediando a negociação ou analisando os documentos apresentados, seria interessante pegar a anuência dos demais co-proprietários ou co-possuidores. Outro ponto interessante para ser ajustado neste caso é com relação ao repasse do pagamento da locação.  Posso pagar o valor do repasse do aluguel para apenas um dos co-proprietários ou co-possuidores? Pode sim e este possui o dever legal de prestar contas com os demais, mas ressalto a importância de se ter uma anuência de todos afim de se evitar futuras complicações. b) Documentação das Partes (Locador e Locatário) b.1) Se for Pessoa Física: b.2) Se for Pessoa Jurídica: DA ANÁLISE DE CRÉDITO Com todas informações e documentações em mãos e hora de realizar a análise de crédito do provável Locatário, seja ele pessoa física ou jurídica. Está é a fase mais importante quando se pensa em proteção e segurança do Locador com relação ao recebimento dos valores pagos a título de locação. É neste momento que se identifica o potencial de pagamento do Locatário. Certo e como faço para realizar uma boa avaliação do crédito do futuro locatário? Como já disse em outros momentos, não existe uma única forma, mas vamos tratar aqui do modelo que adoto e fui aperfeiçoando no decorrer da minha trajetória profissional, vejamos: A análise de crédito é realizada basicamente através de pesquisas e consultas. Sendo assim, existem inúmeras ferramentas no mercado que te auxiliam na realização destas pesquisas centralizando várias informações em um único lugar.  O problema é que praticamente todas essas ferramentas são pagas. Algumas cobram por mês, outras por consulta, etc. Portanto, para você que é um profissional na área, sem dúvida alguma valerá a pena gastar ao menos com alguma destas ferramentas. Quais pontos são os mais importantes a serem observados nessas pesquisas: Nome limpo: Saber se o futuro Locatário está com o nome “limpo”, ou seja, sem débitos ou restrições Capacidade de Crédito (Score): Sabe como é feito o cálculo? O cálculo é feito por IA (Inteligência Artificial) e pode atribuir ao consumidor ativo economicamente uma nota que pode variar de 0 a 1000 pontos. A análise reflete um momento financeiro da pessoa e a pontuação leva em consideração quatro fatores com pesos diferentes entre si: Fator Peso (%) Descrição Compromisso com o crédito 55% Pagamentos de contas de consumo, cartão de crédito, financiamento Registro de dívidas e pendências 33% Pendências no CPF: negativações, protestos, etc. Consulta de empresas ao CPF 6% Muitas consultas podem demonstrar necessidade urgente de crédito Evolução Financeira 6% Histórico de crédito construído no mercado ao longo dos anos. Como resultado da pesquisa do Score do Locatário podemos nos deparar com os seguintes resultados:  Conclusão Em suma, a análise de documentos e crédito é uma etapa crucial no processo de locação, pois garante a segurança tanto do locador quanto do locatário. Dessa forma, ao seguir as cinco etapas delineadas – desde a negociação até a administração da locação – e ao solicitar e analisar cuidadosamente os documentos necessários, é possível mitigar os riscos de inadimplência e garantir um contrato de locação sólido. Na solicitação de documentos, é fundamental examinar não apenas a documentação do imóvel, mas também a dos envolvidos, seja pessoa física ou jurídica. Sendo assim, a verificação da propriedade, posse e eventuais pendências legais é essencial para evitar complicações futuras. Além disso, a análise de crédito, utilizando ferramentas apropriadas, como o Score,..

O que deve ser tratado na fase negocial da locação de imóvel?

Este post desvenda a primeira fase da locação, a “Fase Inicial (Negocial)”. A princípio, focamos na delicada negociação entre locador e locatário, desde a busca por propriedades até pontos críticos como valor da locação, prazo e garantias. Abordamos a comissão do intermediador, esclarecendo quem deve pagar e quando. Dessa forma, para evitar surpresas, destacamos a importância de documentar acordos, essencial para garantir o reconhecimento do trabalho do intermediador. Seja você locador, locatário ou intermediador, entender esses elementos desde o início é crucial para o sucesso em transações imobiliárias. Vamos lá? Vou te ensinar tudo sobre: 1ª FASE de uma Locação Comercial ou Residencial Apenas para relembramos que o método que aplicamos para a realização e acompanhamento de uma locação é composto por 5 fases e são elas: 1 . Fase Inicial (Negocial) 2. Analise Cadastral (checagem da ficha) 3. Elaboração do contrato de Locação 4. Entrega das chaves 5. Administração da Locação Neste texto trataremos somente da primeira fase da Locação, a fase negocial, mas caso queira saber mais sobre as outras fases clique aqui. Aproximação entre Locador e Locatário Para que a fase inicial da locação aconteça é necessário que ocorra a aproximação entre as partes, ou seja, entre o Locador e o Locatário. Portanto, aquele que procura um imóvel precisa encontrar os que estão disponíveis para locação. Atualmente há diversos canais onde os imóveis são disponibilizados para a locação. Você poderá encontrar o imóvel que deseja:  Sites especializados (ex: Quinto Andar; Booking.com; Airbnb; Zap Imóveis) Imobiliárias tradicionais Classificados online Redes Sociais Placas fixadas no imóvel (Imobiliária / Direto com o proprietário) O que deve ser tratado na fase negocial entre Locador e Locatário? Diversos são os pontos que consideramos importantíssimos para serem tratados já na fase negocial da locação, pois por diversas vezes pode ser um fator que inviabilize o negócio caso não ajustado desde o Início. Aqui listamos alguns pontos que consideramos essencial estarem as partes ajustadas para podermos seguir para a próxima fase, são eles: Em nome de quem será a Locação (PF ou PJ) Valor da Locação Prazo da Locação Garantia da Locação Necessidade de Reformas Carência Limites de atuação e valores de quem está intermediando a locação e futura administração Porque não começar pela fase 2 (Análise cadastral do provável Locatário) Muitos profissionais me fazem essa pergunta. Como já disse em outro momento não há o que é certo ou errado, mas sim, qual o método que melhor funciona para você.  Se você, profissional, prefere começar logo apurando a capacidade de crédito do futuro locatário (nossa fase 2), não há problema algum, pois poderá colher os pontos acima posteriormente. Adotamos está ordem porque a experiência prática nos diz que os pontos destacados acima são capazes de inviabilizar o negócio. Da Comissão do Intermediador  Quem deve pagar a Comissão para o intermediador da Locação? Como prática de mercado o LOCADOR, mas pode haver um ajuste diferente entre as partes. Se não for ajustado entre as partes, aplica-se o disposto no art. 22, VII da lei de Locação. A partir de que momento é devida a comissão ao intermediador da locação? Este tema é com frequência motivo de ações judiciais para a sua definição. Vejamos: Por fim, trago este tema que com frequência acaba sendo motivo de discussão entre as partes e até de judicialização (discussão judicial). Basta que, por exemplo, o corretor faça a apresentação das partes? A partir do momento em que ambas as partes aceitam as condições da locação ou seria a partir da assinatura do contrato? Da entrega das chaves? E se uma das partes desistir do negócio, posso me negar a pagar a comissão a quem intermediou o negócio? Neste caso as orientações são: Coloque no contrato – A princípio, deve o prestador do serviço de intermediação deixar claro para quem o contratou a partir de que momento será devida a comissão. Apresentar de forma clara que a comissão será devida a partir da assinatura do contrato ou a partir da apresentação das partes e assim por diante. Exemplo: Posso colocar no contrato que o pagamento da comissão do intermediador somente será paga se o contrato de locação for definitivamente assinado entre as partes. A lei Estabelece que: Art, 725 do CC: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Decisão do STJ: é devida à comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio A decisão do Tribunal diz de forma bem simples que se o trabalho do corretor resultou em um acordo entre as partes sobre todos os pontos considerados essências para a locação e colheu o aceite destes, é devida à comissão, mesmo que depois venham a desistir do negócio. Dica prática aos intermediadores / corretores Fiquem atentos com as malandragens no mercado. Com frequência corretores nos procuram para relatar que realizaram a aproximação entre as partes (Locador e Locatário) e depois de ajustados todos os pontos da locação, as partes acabaram celebrando o negócio “por fora”, ou seja, não mais através do intermediador com a finalidade de não pagar a comissão de corretagem. Por isso que a dica é para documentarem a fase negocial da locação, todos os ajustes realizados entre as partes e colham o aceite com relação a esses pontos, pois isso pode ser fundamental para comprovar a atividade e o trabalho de intermediação que permitirá a cobrança da comissão.  Conclusão Por fim, exploramos a fase inicial da locação de imóveis, destacando a negociação entre locador e locatário. Discutimos pontos-chave, como valor, prazo e garantias, além de esclarecer quem paga a comissão do intermediador. E não se esqueça, a dica principal é documentar tudo para evitar surpresas. Seja você locador, locatário ou intermediador, compreender esses detalhes desde o início é fundamental para o sucesso nas transações imobiliárias. Espero que você tenha gostado do conteúdo. Nos vemos..

Fases locação de imóvel: Conheça as 5 fases da locação

Se você busca por algo prático, rápido e eficiente no desenvolvimento de todas as etapas de um contrato de locação, desde as tratativas iniciais até a assinatura do contrato, não pode deixar de conhecer o método que utilizamos com todos os nossos clientes. Pode ser aplicado por advogados; corretores de imóveis; imobiliárias; empreendedores e investidores que muitas vezes fazem a gestão dos seus próprios imóveis. É evidente que possam existir diversas outras formas de se concluir uma locação que não a que vamos apresentar, mas é certo que este método poderá lhe poupar muito tempo e dinheiro e sem colocar em risco a segurança do Locador. Locação como Investimento de Risco  Todos já ouvimos falar que a aquisição de imóvel para locação também envolve certo risco, pois o imóvel pode ficar um tempo significativo sem ser alugado, pode haver danos ao imóvel, mas principalmente o Locatário deixar de pagar os valores referente ao aluguel. Por isso, não basta simplesmente alugar o imóvel, é preciso gerar SEGURANÇA para o Locador no sentido de diminuir consideravelmente esse risco. Adiante falaremos mais sobre como gerar a tão sonhada SEGURANÇA no momento da análise documental e de crédito do possível Locatário. Como apresentar o serviço que você desenvolve para o seu cliente ou utilizar o método no seu próprio negócio? Como dito anteriormente, é certo que existem outras formas de se chegar no mesmo resultado, a finalidade aqui, é te mostrar uma que seja mais prática, rápida e segura. Você deve explicar para o seu cliente sobre todas as fases do Contrato de Locação de imóvel antes de dar início ao trabalho. Isso é de suma importância para evitar a desinformação ou ainda que o cliente questione o porque não lhe foi dito isso antes, principalmente no que tange a valores da sua remuneração. As 5 fases que você não pode deixar de observar na locação de imóvel:  Você poderá atuar em todas as etapas ou apenas em algumas, isso irá depender da necessidade de seu cliente. 1 – Fase Inicial (ou Negocial) Praticamente toda locação inicia-se com a aproximação entre as partes, ou seja, entre o Locador e o Locatário. Em regra essa aproximação é realizada pelas imobiliárias, através dos corretores. Essa aproximação pode acontecer também entre o possível locatário e o proprietário do imóvel quando este for quem cuida pessoalmente do imóvel locado. É nesta etapa que deve ocorrer o alinhamento negocial (“comercial”), sobre alguns pontos fundamentais para o desenvolvimento e a concretização da locação. Podemos citar alguns deles a título de exemplo: Valor da locação Prazo da locação Garantia da locação Carência Reformas. O ideal é que nesta fase fique ajustado entre as partes todos os pontos ditos como negociáveis na locação.  Isso irá te proporcionar um melhor desenvolvimento nas próximas etapas da locação.  2 – Fase Documental / Análise de Crédito Superada a Fase Inicial, ou seja, quando estivermos com praticamente todas as informações necessárias sobre a locação, partimos para a Fase Documental e Análise de Crédito. Está é a fase mais importante quando se pensa em proteção e segurança do Locador. Ela compreende: Apresentação da documentação necessária; Realização de Análise de Crédito Exigência de garantias (se for o caso) 3 – Fase Contratual  Sendo o Locatário aprovado é a hora de elaborar o Contrato de Locação.  Nesta fase é fundamental tomar cuidado com o lançamento correto de todas as informações colhidas na primeira fase (fase negocial), valor do aluguel, prazo, informações pessoais das partes, garantia locatícia, carência, etc. Mas devemos ainda nos preocupar em redigir o contrato sempre observando o equilíbrio contratual que deve nortear este tipo de relação. Atenção: Fique atento a todas as alterações em legislação específica.  4 – Entrega das Chaves Uma vez que o contrato de locação estiver por todos assinado é hora de realizar a entrega das chaves e neste momento existem alguns pontos importantes a serem observados: Situação atual do Imóvel: É fundamental, de alguma forma, documentar o estado atual do bem que será entregue ao locatário, aliás é importantíssimo também para o inquilino a realização de um termo de vistoria, fotos ou qualquer outro meio idôneo Termo de entrega de chaves: O termo de entrega das chaves fixa uma data importante dentro da locação, como por exemplo a responsabilidade pelo pagamento dos encargos locatícios Cuidado: na prática do dia-a-dia nos deparamos com frequência com casos envolvendo litígio, discussão entre locador e locatário por conta de situações como essa, onde a entrega das chaves ocorreu antes da assinatura do contrato. 5 – Administração da Locação A quinta e última fase dependerá de sua área de atuação. Normalmente acaba sendo desenvolvida pelos corretores e/ou imobiliárias ou ainda por investidores e donos de imóveis locados que administram seus próprios negócios. Nesta fase é importante delimitar bem o alcance da sua atuação e o que poderá exigir o Locador na contratação deste serviço, ou seja, no caso de uma inadimplência do Locatário, qual o limite de atuação do administrador?  A cobrança extrajudicial ou judicial será custeada por quem? Qual o percentual a ser pago pelo Locador ao corretor, por exemplo? São questões como essa que precisam ser ajustadas com seu possível cliente lá na primeira fase. Isso impedirá que você tenha problemas futuros com o seu cliente. Conclusão Nos próximos textos falaremos de forma mais detalhada e como efetivamente agir dentro de cada uma das fases de locação de imóvel apresentadas acima. Tenho certeza que irá lhe ajudar muito a otimizar o tempo gasto até a finalização da sua próxima locação. Caso queira acompanhar mais informações e dicas sobre direito imobiliário, pode nos seguir em nosso canal do Youtube e em nossas Redes Sociais. 

Contrato de Locação: Já existia na época de Jesus?

Neste artigo, você vai descobrir a fascinante história por trás do instituto jurídico da locação, que remonta a mais de 4.000 anos. Desde os registros em tabuletas de argila na antiga Mesopotâmia até a abrangência do locatio conductio na Roma Antiga, explore também como o conceito de locação evoluiu ao longo dos séculos. Até mesmo nos tempos de Jesus Cristo, encontramos paralelos em transações envolvendo terras e vinhas. No Brasil, a legislação sobre locações teve seus marcos, desde o Decreto nº 24.150/1934 até a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), moldando as relações entre locadores e locatários. Acompanhe essa jornada através dos tempos e compreenda a relevância histórica e legal do contrato de locação. Nos tópicos abaixo, entenda os seguintes pontos: Será que a figura da “Locação” já existia na época de Jesus Cristo? Sim, mas, na verdade, o instituto da locação já existe muito antes de Jesus Cristo. Pois é, estamos diante de um instituto jurídico que já possui mais de 4.000 anos.  Os registros mais antigos de locações nos remetem a milhares de anos atrás. Na região da antiga Mesopotâmia, por exemplo, há registros de contratos de locação que datam de cerca de 2.000 a.C. Esses contratos já detalhavam os termos e condições do arrendamento de terras agrícolas entre arrendatários e proprietários. Como eram elaborados os contratos de locação na Mesopotâmia? Os registros de locações eram feitos em tabuletas de argila, uma das formas mais comuns de gerar documentos naquela época.  Essas tabuletas continham inscrições, uma forma de escrita que utilizava cunhas feitas em tabuletas de argila úmida, secas depois ao sol ou ao forno para preservar as informações nelas registradas. Muitos desses documentos foram preservados ao longo dos séculos devido à durabilidade do material em que foram escritos. Sendo assim, permitindo que historiadores e arqueólogos modernos possam estudar e compreendam melhor as práticas comerciais e contratuais que existiam naquela época. O contrato de locação na Roma Antiga Dando um salto na história, saindo de 2.000 a.C. para, por volta de 500 a.C. o Contrato de locação vai sofrendo as alterações de acordo com o momento histórico e cultural de cada era. Na Roma antiga, o direito Romano já trazia a figura do instituto denominado: locatio conductio. Tinha uma abrangência muito maior do que a dos dias atuais, pois regulava boa parte do que a época era conhecido como locação. Exemplos: A locação de prédios urbanos e rurais Locação de operários (contrato de trabalho) Locação do serviço como um todo (tornou-se contrato de prestação de serviços) Com a evolução da Sociedade e das relação jurídicas, diversas situações que estavam sob o gênero locação se tornaram institutos jurídicos autônomos. O contrato de Locação no período de JESUS CRISTO O livro mais conhecido e distribuído de todo o mundo, a Bíblia traz a figura de transações envolvendo terras, vinhas e propriedades que muito se assemelham ao instituto da locação. Por exemplo, nas parábolas, há menção a arrendamentos de vinhas e terras, o que sugere a prática de aluguel ou locação naquele contexto cultural. Um exemplo disso é a Parábola encontrada nos evangelhos de Mateus (21:33-46), Marcos (12:1-12) e Lucas (20:9-19), na qual os lavradores cuidavam de uma vinha que não era deles, mas sim arrendada. “Ouçam outra parábola: Havia um proprietário de terras que plantou uma vinha. Colocou uma cerca ao redor dela, cavou um tanque para prensar as uvas e construiu uma torre. Depois arrendou a vinha a alguns lavradores e foi fazer uma viagem”. Assim, enquanto o sistema de locação na época de Jesus Cristo pode ter variado em termos de práticas específicas e detalhes legais em relação ao que vemos hoje, a ideia de alugar ou arrendar propriedades certamente existia e era conhecida naquela época. O contrato de Locação nos dias atuais (Brasil) Umas das primeiras legislação no Brasil que tratou especificamente das locações de imóveis urbanos foi o Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934 editado pelo então Presidente da República do Brasil, Getúlio Vargas.  Este decreto foi um marco inicial na regulamentação das relações locatícias no país, estabelecendo algumas diretrizes e normas para os contratos de aluguel de imóveis urbanos.  E antes do Decreto nº. 24.150 de 1934 o regia as Locações? Eram regidas pelo Código Civil de 1916 utilizando-se principalmente de seus princípios gerais e normas gerais sobre os contratos e direitos de propriedade. Depois do Decreto 24.150 de 1934 nós tivemos a Lei nº 6.649/1979. A Lei nº 6.649/1979 foi uma legislação brasileira que tratava das locações de imóveis urbanos. Ela foi uma das primeiras tentativas de regulamentar de forma mais específica e abrangente as relações entre locadores e locatários no Brasil, substituindo algumas disposições do Decreto nº 24.150/1934. Essa lei estabeleceu regras e diretrizes para os contratos de aluguel de imóveis urbanos, abordando questões como prazos, formas de reajuste de aluguel, direitos e deveres das partes envolvidas, formas de despejo, entre outros aspectos importantes para as locações. Vale ressaltar que a Lei nº 6.649/1979 foi revogada pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que trouxe mudanças significativas e mais abrangentes para a regulação dos contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil. No entanto, ao longo do tempo, essa legislação foi sendo atualizada e substituída por outras leis, até chegar à Lei do Inquilinato em vigor atualmente, que é a Lei nº 8.245/1991. Conclusão Com este conteúdo você entendeu melhor que a prática da locação remonta há milênios, tendo seus registros mais antigos na Mesopotâmia, há cerca de 4.000 anos. Na Roma Antiga, o instituto da locatio conductio abrangia diversos tipos de contratos, e mesmo na época de Jesus Cristo, as parábolas mencionam transações que se assemelham à locação. No Brasil, a regulamentação começou com o Decreto nº 24.150 em 1934, evoluindo até a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Por fim, ao longo dos séculos, as práticas locatícias foram moldadas por diferentes legislações, culminando na atual Lei do Inquilinato. Este arcabouço jurídico reflete a continuidade e adaptação do instituto da locação ao longo da história. Espero..

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