Categoria: Imobiliário

Juros de obra

Taxa de evolução da obra: O que é e Quando deve ser cobrada?

Você já ouviu falar na taxa de evolução da obra? Esse é um tema que gera muitas dúvidas em quem comprou ou está pensando em comprar um imóvel na planta. Sendo assim, é comum as pessoas receberem um boleto com esse nome e não entenderem por que estão pagando algo antes mesmo de pegar as chaves do imóvel. Se esse é o seu caso, este artigo vai te ajudar a entender de forma simples o que é a taxa de evolução da obra, como ela funciona, quando é legal, como calcular e o que fazer se a obra atrasar. O que é a taxa de evolução da obra? Quando você compra um apartamento na planta e financia parte desse imóvel com um banco (como a Caixa Econômica Federal), o banco libera o dinheiro para a construtora aos poucos, conforme a obra vai avançando. Enquanto a construtora não termina a obra e você ainda não recebe as chaves, o banco cobra juros sobre o valor que já liberou. Esses juros recebem o nome de taxa de evolução da obra ou juros de obra. Ou seja, essa taxa nada mais é do que um valor cobrado para pagar os juros do dinheiro que o banco emprestou à construtora durante a fase de construção. Como funciona a taxa de evolução da obra? Na prática, enquanto a obra está em andamento, você paga inicialmente: Assim que a obra termina e você recebe as chaves, esses juros param, e começam as parcelas do seu financiamento normal. A taxa de evolução da obra é legal? Sim. Essa taxa é permitida por lei e faz parte do contrato quando existe financiamento bancário. O que a lei não permite é a cobrança indevida. Por exemplo: se a construtora atrasa a obra além do prazo do contrato, você não é obrigado a continuar pagando esses juros por causa do atraso dela. Nesses casos, você pode buscar a devolução desses valores na Justiça. Como calcular a taxa de evolução da obra? O cálculo dessa taxa depende do contrato do financiamento, da taxa de juros que o banco cobra e do valor que já foi liberado para a construtora, que costuma ser proporcional ao desenvolvimento da obra. Portanto, quanto maior for o valor liberado, maior será o valor da parcela. Por isso, ela pode variar de um mês para o outro. No início da obra, como o banco libera pouco dinheiro, o valor é menor. Com o avanço da obra e a liberação de mais valores do financiamento, o valor da parcela também sobe. Exemplo prático Imagine: Cálculo do 1º mês: No mês seguinte, a obra avançou e agora o banco já liberou R$ 100.000: Percebe como a parcela aumenta ao longo da obra? Portanto, quanto mais o banco libera, maior a sua parcela de evolução de obra. A taxa de evolução da obra pode ultrapassar o valor da parcela? Sim, isso pode acontecer. Imagine que a obra atrase muito. Com o passar do tempo, o valor liberado pelo banco aumenta, e os juros também. Em alguns casos, a taxa de evolução pode até ficar mais alta do que a futura parcela do financiamento. Isso costuma acontecer quando a obra demora mais do que o previsto e as taxas de juros contratadas são significativamente altas. Se ocorrer atraso na entrega da obra, devo continuar pagando? Aqui está o ponto mais importante: não. Se a construtora atrasa a obra além do prazo previsto no contrato (incluindo os 180 dias de tolerância que geralmente aparecem nos contratos), você não é obrigado a pagar essa taxa de evolução por um tempo maior do que o combinado. Nesses casos, você tem direito de buscar: Casos interessantes e decisões judiciais Os tribunais brasileiros têm entendido que, quando o atraso na obra acontece por culpa da construtora, ela deve reembolsar o comprador pelos juros pagos além do prazo contratual (parcela de evolução da obra). Em alguns casos, também são concedidas indenizações por danos morais e materiais. Por isso, é importante guardar todos os comprovantes de pagamento e o contrato assinado, pois eles serão a base para qualquer discussão judicial. Conclusão A taxa de evolução da obra é um custo legítimo enquanto a obra está dentro do prazo. Se a construtora atrasa a obra e continua cobrando os juros, o comprador pode levar o caso à Justiça e exigir seus direitos. Se você comprou um imóvel na planta ou está pensando em comprar, leia o contrato com atenção e, em caso de dúvidas, conte sempre com um advogado especializado em Direito Imobiliário. Ele vai te orientar sobre os seus direitos e te ajudar a evitar prejuízos. Está com dúvidas sobre a taxa de evolução da obra ou com uma obra atrasada? Fale com a nossa equipe, somos especialistas em proteger compradores de imóveis e garantir seus direitos.

Atraso na entrega da obra

Atraso na entrega da obra: Saiba o que você pode exigir por lei!

Adquirir um imóvel na planta é o sonho de muitas famílias e também uma excelente oportunidade de investimento. Porém, esse sonho pode se transformar em frustração quando a obra atrasa e a entrega do imóvel não acontece no prazo combinado. Construtoras frequentemente atrasam obras, e muitos compradores desconhecem seus direitos, o que a lei garante e o que podem exigir na justiça. Neste artigo, você vai entender de forma clara e objetiva quais são as consequências do atraso na entrega da obra e como buscar reparação de forma segura e estratégica. Adquiriu um imóvel na planta e a entrega atrasou? Quando você compra um imóvel na planta, a construtora assume a obrigação de entregar a unidade no prazo estipulado no contrato. No entanto, é comum encontrar cláusulas que preveem uma tolerância de até 180 dias além da data prevista, algo que costuma causar dúvidas e desconforto nos compradores. Muitos clientes procuram ajuda jurídica somente após o descumprimento do prazo total, sem saber que já é possível se precaver juridicamente antes mesmo do fim desse período de tolerância, caso existam sinais evidentes de que a entrega não ocorrerá conforme previsto. Construtora pode atrasar até 180 dias? Entenda o que diz a lei A prática do mercado imobiliário permite que os contratos contenham uma cláusula de carência ou tolerância, geralmente de até 180 dias corridos além da data prometida para a entrega do imóvel. A construtora pode incluir essa cláusula no contrato, desde que a registre de forma clara e não a aplique de maneira abusiva ou sem justificativa. Se a construtora ultrapassa o prazo de 180 dias, ela comete atraso indevido, e o comprador adquire o direito de acionar a justiça para solicitar reparação, incluindo indenizações e aplicação de multa contratual, conforme o caso. Além disso, mesmo dentro da tolerância, é possível questionar abusos, como falta de transparência, desinformação ou má-fé por parte da incorporadora. O que você pode pedir na justiça quando a obra atrasa? O Código de Defesa do Consumidor garante uma série de direitos para o comprador de imóvel na planta, especialmente quando a construtora descumpre o contrato. Veja algumas medidas que podem ser tomadas judicialmente: Um advogado especializado analisa cada caso individualmente e indica o caminho mais adequado para o comprador. O que dizem as cláusulas do contrato sobre atraso na entrega da obra? É fundamental ler com atenção o contrato de compra e venda assinado com a construtora. Esse documento costuma conter cláusulas específicas sobre o prazo de entrega, a tolerância de 180 dias e as penalidades em caso de inadimplemento. Construtoras frequentemente redigem essas cláusulas de forma genérica ou tendenciosa, favorecendo-se em excesso. Em muitos casos, os tribunais reconhecem essas cláusulas como abusivas por colocarem o consumidor em desvantagem excessiva. Se o contrato não prever multas ou formas de compensação para o comprador, mesmo em caso de descumprimento, é possível discutir judicialmente a aplicação da função social do contrato e do equilíbrio contratual, princípios fundamentais do Direito Civil e do CDC. Quando você pode pedir multa, juros e indenização? Quando a construtora ultrapassa o prazo de entrega (incluindo os 180 dias de tolerância, se houver), o comprador pode exigir as penalidades previstas no contrato ou, se elas não existirem, acionar a justiça para garantir seus direitos, como: Os tribunais têm decidido a favor do consumidor, especialmente quando identificam atraso injustificado, falta de informação ou omissão da construtora em oferecer alternativas. Vale a pena manter o contrato mesmo com a obra atrasada? Essa é uma dúvida comum entre os compradores: esperar ou rescindir? A resposta vai depender de cada situação. Se a obra já está avançada, faltando pouco para a conclusão, pode ser mais vantajoso manter o contrato e negociar judicialmente os valores de indenização e compensação. Por outro lado, se houver indícios de abandono da obra, problemas financeiros da construtora ou prazos que continuam sendo prorrogados sem justificativa, pode ser mais estratégico entrar com ação de rescisão contratual, com devolução dos valores pagos, atualizados e corrigidos. Um advogado especializado poderá avaliar a real situação do empreendimento, a saúde financeira da construtora e os riscos envolvidos em cada decisão. Conclusão O atraso na entrega da obra é um problema recorrente que afeta não apenas o planejamento financeiro do comprador, mas também seus direitos enquanto consumidor. A legislação brasileira protege quem a construtora prejudica com atrasos na entrega do imóvel. É possível cobrar indenização, exigir multas e, quando necessário, romper o contrato com segurança jurídica. Por isso, não aceite o atraso como algo “normal”. Exija seus direitos com apoio de um advogado especialista em Direito Imobiliário, que poderá analisar seu caso, orientar sobre os melhores caminhos e garantir que você não saia no prejuízo.

contrato de compra e venda de imóvel

Contrato de Compra e Venda de Imóvel: 7 Principais cláusulas

Seja para quem está comprando ou vendendo, o contrato de compra e venda de imóvel é um documento essencial que define as responsabilidades das partes, garante segurança jurídica e protege o patrimônio envolvido no negócio. No entanto, muitos problemas, inclusive disputas judiciais surgem justamente por contratos mal elaborados, incompletos ou com cláusulas não representam a realidade do foi efetivamente ajustado entre as partes. Neste texto, você vai entender, de forma clara e objetiva, o que no mínimo deve conter em um contrato de compra e venda de imóveis, quais são os principais pontos de atenção e o que não se pode esquecer se pensarmos em cláusulas contratuais. Destacamos apenas que com certeza é possível que o contrato de compra e venda necessite conter outras informações também de grande importância, mas a finalidade deste texto foi selecionar as 7 principais cláusulas de um contrato de compra e venda e que entendemos que não pode faltar. Assim sendo você o vendedor, o comprador ou até mesmo o corretor de imóveis que estiver acompanhando o negócio se tiver bem claro a finalidade de cada uma das cláusulas que estaremos apresentando abaixo, bastará uma simples análise no contrato para saber se contem a segurança mínima necessária para o negócio. As 7 principais cláusulas em um Contrato de Compra e venda são: 1) Qualificação das partes O primeiro item obrigatório em qualquer contrato de compra e venda de imóvel é a identificação completa das partes envolvidas (comprador e vendedor).  É na qualificação que incluímos o nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF e RG (ou CNPJ, em caso de pessoa jurídica), e endereço atual tanto do comprador quanto do vendedor. Embora possa não parecer, mas este item tem uma importância significativa no contrato. Sendo assim, destacamos a seguir alguns pontos de atenção que você deve observar neste momento: 2) – Objeto O objeto do contrato é a descrição do imóvel que está sendo negociado. Portanto, essa parte deve conter informações precisas sobre o bem, como: DICA: Para este item o ideal é que você reproduza integralmente a descrição que consta na matrícula para facilitar o registro no cartório de registro de imóveis. Se houver divergência entre o quer consta na matrícula e a situação atual do imóvel, talvez seja inicialmente o caso de regularização. Além disso, é necessário declarar que o imóvel está livre de ônus, dívidas ou ações judiciais, ou, se houver, deixar isso registrado claramente. Um contrato com descrição imprecisa ou genérica pode gerar questionamentos futuros, dificultando o registro e até anulando a negociação. 3) Preço e forma de pagamento A cláusula de preço deve trazer o valor total da negociação e detalhar exatamente como será feito o pagamento: à vista, parcelado, por financiamento bancário, com ou sem a utilização de FGTS ou por qualquer outro meio. É importante especificar os valores de entrada, os prazos de pagamento das parcelas, os juros (se houver), os meios de pagamento (transferência, boleto, TED) e as datas de vencimento. Se houver financiamento, deve-se identificar a instituição bancária e esclarecer que o contrato depende da aprovação do crédito. DICA: para este ponto é fundamental que os pagamentos aconteçam sempre considerando a segurança do comprador, ou seja, você deve vincular o pagamento as etapas do negócio. Exemplo: Claro que aqui trata-se apenas de um simples exemplo, vejamos:  Em um imóvel de R$ 500.000,00 é comum que se ajuste apenas um sinal (ex: R$ 20.000,00) na assinatura do contrato, com isso a realização do negócio fica assegurada, o saldo do preço pode restar vinculado a apresentação de toda a documentação do imóvel e dos vendedores sem o apontamento de nenhum impedimento que impeça o negócio. E ainda, parte do pagamento pode restar vinculado a assinatura da escritura pública. 4) Atraso ou falta de pagamento Para garantir proteção a ambas as partes, o contrato de compra e venda de imóvel deve prever o que acontece em caso de atraso no pagamento. Essa cláusula precisa estabelecer: Por exemplo, se o comprador atrasar uma parcela por mais de 30 dias, o contrato pode prever a rescisão com retenção de parte do valor já pago. Isso evita litígios e define, previamente, as consequências do descumprimento. 5) Apresentação da documentação necessária Durante a negociação e especialmente no momento da assinatura, o contrato deve prever quais documentos são obrigatórios para a formalização da venda. E esses documentos são normalmente divididos em documentos do imóvel e dos vendedores. Do imóvel, exige-se geralmente a sua matrícula atualizada, certidões negativas de débitos (municipais, estaduais e federais), comprovante de quitação de IPTU e taxas condominiais.  Dos vendedores, é necessário apresentar documentos pessoais atualizados e as respectivas certidões negativas para demonstrar que não existam débitos que impeçam a venda do imóvel. De todos esses documentos mencionados acima se faz necessário ainda realizar uma análise detalhada de toda documentação, conhecida como: “due diligence imobiliária” ou seja, uma análise jurídica completa da situação do imóvel como etapa prévia à conclusão da venda. 6) Posse Outro ponto crucial é definir quando o comprador receberá a POSSE do imóvel. A entrega da posse dependente muito do tipo de negócio que está sendo realizado.  DICA: Com relação a este ponto é importante observar que a entrega das chaves deve apenas acontecer quando o vendedor estiver garantido de que o pagamento total do preço irá acontecer. Caso o contrato não tenha a previsão desta garantia, o ideal é que a entrega ocorra quando o pagamento do preço ocorrer integralmente. E outro desdobramento deste ponto é com relação à obrigação do pagamento das despesas e tributos do imóvel, ou seja, normalmente esta obrigação fica com aquele que detém a posse. 7) Despesas e tributos O contrato também deve deixar claro quem vai suportar as despesas da negociação.  Em regra, o vendedor é responsável pelas despesas com a corretagem e com a apresentação dos documentos e certidões. Já o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), despesas com a escritura pública e registro no cartório de registro de imóveis. No entanto,..

Quais são as despesas de quem vende um imóvel?

A venda de um imóvel pode ocorrer por diversos motivos. Você pode vende-lo por necessidade, para substituí-lo por um outro, maior ou menor, pode vender por ser uma excelente oportunidade para realizar o lucro ou para reorganizar o seu patrimônio. Mas é essencial entender que o vendedor também arca com algumas despesas importantes na venda de um imóvel e que devem ser consideradas quando você ajusta o valor de venda do imóvel. Muitos proprietários não consideram esses custos na hora de precificar o imóvel e, depois, podem ter surpresas desagradáveis. Neste artigo, vamos explicar quais são as despesas de quem vende um imóvel, como elas funcionam, e como o apoio jurídico pode garantir mais segurança e economia no processo de venda. Custos de corretagem A comissão de corretagem é, tradicionalmente, o principal custo para quem vende um imóvel. Sendo assim, o corretor ou a imobiliária que intermediaram a transação, cobram essa comissão. Quem deve pagar a comissão de corretagem? A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é de quem contrata o corretor, assim, se o vendedor coloca o imóvel à venda na imobiliária, este é quem deve arcar com o pagamento da comissão imobiliária Mas nada impede que vendedor e comprador ajustem de forma diferente, mas neste caso é importante que se faça constar no contrato entre eles. Mas o comprador pode pagar a comissão de corretagem? Sim, desde que isto fique ajustado na parte comercial e expressamente conste no contrato de compra e venda Qual o valor a ser pago a título de Comissão?  A partir de que momento eu passo a dever a Comissão imobiliária? Dica: o apoio de um advogado evita cláusulas abusivas ou cobranças indevidas nesse momento. Despesas com emissão de certidões e documentos Para que a venda ocorra com segurança, alguns documentos podem ser solicitados pelo cartório, pelo comprador ou ainda pela instituição financeira se o imóvel estiver sendo financiado. É claro que pode ser ajustado de forma diversa, mas em regra essas despesas são custeadas pelo vendedor e podem variar dependendo do negócio, do número de vendedores e a situação pessoal de cada um. Quais documentos podem ser exigidos? A título de exemplo, costuma-se solicitar os seguintes documentos: Quanto custa fazer o levantamento dessas certidões? O custo para levantar esses documentos pode variar bastante de cidade e de estados para estado e ainda se o próprio vendedor pretende solicitar ou contratará um profissional para tanto. Mas em média podemos afirmar que o vendedor terá um custo aproximado de R$ 500,00 caso ele mesmo queira providenciar e de aproximadamente R$ 1.000,00, caso pretenda contratar um profissional para realizar o serviço. Dica: mantenha a documentação sempre atualizada. Isso acelera a venda e evita gastos emergenciais. Imposto de Renda sobre o ganho de capital O Imposto de Renda sobre o ganho de capital é uma das despesas mais relevantes — e muitas vezes desconhecida ou ignorada — na venda de um imóvel. Como funciona? Existe isenção? Sim! Alguns casos são isentos: Atenção: erros na apuração ou atraso no pagamento podem gerar multa e juros. Por isso, é essencial contar com o apoio jurídico e contábil especializado. Exemplo prático:Você comprou um imóvel por R$ 300 mil e vendeu por R$ 500 mil.O lucro foi de R$ 200 mil.Nesse caso, o vendedor pagaria R$ 30 mil de imposto (15% sobre R$ 200 mil), a menos que se enquadre em alguma hipótese de isenção. Por que contar com um advogado na venda de um imóvel? A venda de um imóvel é um negócio jurídico complexo, que envolve riscos e responsabilidades. Um advogado especializado pode ajudar a: Conclusão Como você viu, há diversas despesas na venda de um imóvel, que vão desde a comissão de corretagem até os tributos e custos com documentação. Planejar-se para esses gastos é fundamental para não ter prejuízo e garantir uma negociação segura. Contar com a assessoria de um advogado especializado pode não só evitar problemas, como também gerar economia, ao identificar isenções fiscais e orientar sobre práticas seguras. Está vendendo um imóvel e quer garantir uma negociação segura, rápida e sem surpresas?Entre em contato com a equipe da Ruela Advogados. Nossa experiência em Direito Imobiliário assegura que você terá todo o suporte necessário em cada etapa da venda.

Custos na compra de imóvel: quais são as taxas e despesas

Comprar um imóvel vai muito além do valor que você vê anunciado. Existem diversas taxas, tributos e despesas que podem impactar (e muito) o seu planejamento financeiro. E o que muita gente descobre só depois de assinar o contrato é que esses custos não estavam na conta, o que gera frustração, endividamento e até prejuízos. Neste artigo, vamos mostrar todos os custos envolvidos na compra de um imóvel, explicar como cada um funciona e, principalmente, como um advogado especializado pode te ajudar a economizar dinheiro e evitar surpresas. 1. ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis O ITBI é um dos principais encargos na compra de um imóvel. Logo,trata-se de um imposto municipal obrigatório, pago pelo comprador no momento da transferência da propriedade. 1.1 Como funciona? A alíquota varia de cidade para cidade, mas geralmente gira em torno de 2% a 3% sobre o valor venal ou o valor de venda do imóvel — o que for maior. Exemplo: Dica: Um advogado pode revisar a base de cálculo usada pela prefeitura e verificar se há possibilidade de reduzir esse custo ou pedir isenção (em casos de primeiro imóvel com financiamento, por exemplo). 2. Escritura pública Se a compra do imóvel não for financiada, será necessário lavrar uma escritura pública de compra e venda em cartório. 2.2 Como funciona? O valor da escritura varia conforme o estado e o valor do imóvel. Portanto, é cobrada uma tabela proporcional, definida pelos cartórios estaduais. Imóveis financiados não exigem escritura, pois o contrato bancário tem força de escritura pública. Mesmo assim, é fundamental revisá-lo com um advogado. 3. Registro do imóvel O registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é o que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador. Portanto, sem isso, o imóvel ainda pertence, legalmente, ao antigo dono. 3.3 Como funciona? O custo também é variável e segue uma tabela estadual. Sendo assim, ele é calculado com base no valor do imóvel e deve ser pago na hora de registrar a escritura ou o contrato de financiamento. Atenção: sem o registro, você não é o dono do imóvel perante a lei. E o valor pode chegar a até 1% do valor do bem. 4. Taxas de financiamento (se aplicável) Se você for financiar o imóvel, o banco incluirá uma série de encargos no processo. 4.4 Como funciona? As principais taxas são: Esses valores variam por instituição, mas é comum somarem milhares de reais durante o processo. Sendo assim, um advogado pode revisar as cláusulas e evitar cobranças indevidas ou taxas abusivas. 5. Comissão de corretagem A comissão do corretor costuma ser paga por quem vende, mas em alguns casos é repassada ao comprador. E isso costuma ser uma surpresa desagradável para quem achava que já tinha todos os custos mapeados. 5.5 Como funciona? A comissão é um percentual sobre o valor do imóvel, normalmente entre 5% e 6%. Portanto, quando o pagamento for responsabilidade do comprador, isso deve estar claramente informado e acordado previamente. Muitos contratos omitem essa informação, o que gera conflitos. Por isso, a assessoria jurídica evita essas situações e garante seus direitos. 6. Taxa de laudêmio (em áreas de marinha) Em imóveis localizados em áreas da União (como terrenos de marinha ou terrenos foreiros), pode haver a cobrança de laudêmio. 6.6 Como funciona? O laudêmio equivale a 5% do valor do imóvel e é pago à SPU (Secretaria de Patrimônio da União) como condição para autorizar a venda. Um advogado pode verificar se o imóvel está sujeito a laudêmio e garantir que o valor cobrado seja justo. Planeje-se para os custos adicionais na compra de um imóvel Comprar um imóvel com segurança vai além de assinar um contrato ou visitar um apartamento bonito. É preciso entender todos os custos envolvidos na compra de um imóvel, desde os impostos até as taxas bancárias, passando pela documentação e pela regularização da propriedade. A presença de um advogado especializado em Direito Imobiliário garante: Vai comprar um imóvel e quer garantir que nenhuma taxa surpresa atrapalhe seu planejamento? Conte com a equipe da Ruela Advogados. Atuamos com foco total em segurança, economia e valorização do seu investimento.

Quais são as etapas na compra de um imóvel?

Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes na vida de uma pessoa e também uma das mais arriscadas quando feita sem o suporte jurídico adequado. Seja você um comprador de primeira viagem ou um investidor, por exemplo, entender cada etapa do processo é essencial para garantir a sua segurança e do seu patrimônio. Neste texto, vamos explicar o passo a passo, ou seja, as principais etapas na compra de um imóvel, destacar os pontos em que você precisa ter mais atenção e mostrar como o suporte de um advogado especializado pode fazer toda a diferença na sua negociação. Vamos ao que interessa? Faça uma excelente leitura. A parte comercial: alinhamento de preço e condições A primeira etapa consiste sempre no ajuste comercial entre as partes, comprador e vendedor. Aqui eles alinham, por exemplo: Nesta etapa é comum que a negociação seja conduzida por um bom corretor de imóveis. Mas caso a negociação esteja ocorrendo diretamente entre Vendedor e Comprador um auxílio jurídico pode ser importantíssimo. Eu digo isso pois, o ajuste do fluxo de pagamento deve ser adequado a realização das etapas da compra de um imóvel, por exemplo, você não pode ajustar o pagamento integral do imóvel sem antes saber se a documentação está apta ou ainda, antes da assinatura da escritura. Uma vez feitos os ajustes verbais é a hora de partir para a próxima etapa. Elaboração do contrato de compra e venda Com o acerto comercial feito passamos à segunda etapa: a elaboração do contrato. Esse contrato é o documento que formaliza todos os termos ajustados entre as partes com a finalidade de resguardar os direitos e deveres de ambos. E apenas como exemplo, alguns itens que sempre devem constar no contrato: Aqui precisamos destacar que muitos problemas e prejuízos no mercado imobiliário surgem porque os contratos são contratos genéricos, frágeis ou copiados da internet. Cada negociação tem particularidades, por isso, contar com um advogado imobiliário é essencial para construir um contrato que possa reduzir significamente os seus riscos. Análise da documentação (“Due diligence imobiliária”) Esta é na nossa opinião a etapa mais importante na compra de um imóvel, pois trata-se da análise de toda a documentação dos vendedores e também do imóvel. É justamente aqui que você terá a necessidade de um profissional na área jurídica para que possa verificar se há algum impedimento que coloque a sua compra em risco. O comprador deve analisar, por exemplo, diversas situações como: Com a “due diligence” (análise da documentação), você evita cair em armadilhas e garante que está comprando um imóvel limpo e livre para negociação. Escritura de compra e venda ou contrato de financiamento Depois que o contrato é assinado e os pagamentos forem realizados conforme combinado, o próximo passo é formalizar a transação publicamente. Isso acontece por meio da escritura pública de compra e venda, que é feita no cartório de notas. Mas atenção: se a compra for feita com financiamento, a instituição financeira emitirá um contrato de financiamento que possui força de escritura pública. Nesse caso não haverá a lavratura da escritura. É neste momento que ocorre a formalização do negócio, aqui ele se torna oficial. Importante: antes de assinar a escritura ou o contrato de financiamento, é fundamental revisar todos os documentos, validar a regularidade do imóvel, checar se não há ações judiciais contra os vendedores e garantir que todas as certidões negativas estejam atualizadas. Registro no cartório de registro de imóveis Com a escritura ou o contrato de financiamento em mãos, chegou a hora do último e mais decisivo passo: o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. É só com o registro que o imóvel passa, oficialmente, a ser do comprador. Mesmo após a assinatura da escritura, terceiros ainda consideram o bem como pertencente ao vendedor. No cartório, serão verificados: Esse processo pode levar alguns dias, e também exige acompanhamento técnico para evitar problemas com documentação, pendências ou exigências de última hora. Conclusão: Como vimos, a compra de um imóvel exige muito mais do que a assinatura de um contrato. Envolve análise técnica, conhecimento jurídico e uma visão estratégica para evitar problemas e garantir tranquilidade ao comprador. No escritório Ruela Advogados, somos especialistas em Direito Imobiliário e ajudamos você a passar por todas as etapas com segurança, clareza e economia. Desde a negociação inicial até o registro final, nossa equipe está pronta para te dar a atenção que você merece sempre visando a proteção do seu patrimônio. Está planejando comprar um imóvel ou fazer um novo investimento? Não corra riscos desnecessários. Entre em contato com nosso time jurídico e descubra como podemos te ajudar.

Quais são as taxas e despesas na compra de um imóvel?

Se você está pensando em adquirir a casa dos seus sonhos, é importante entender que o preço do imóvel não é o único custo envolvido. Assim, é preciso considerar diversas despesas adicionais ao comprar um imóvel. Neste artigo, vamos detalhar todas as principais despesas que você deve observar ao comprar uma propriedade. Vale destacar que estamos considerando que a documentação do imóvel esteja regular ok? Os 3 principais custos quando da aquisição de um imóvel são: 1. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) A princípio, uma das principais despesas que você terá na compra de um imóvel é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A prefeitura do município onde o imóvel está localizado cobra esse imposto, que varia entre 2% a 5% do valor do imóvel. 1.1. Como Calcular o ITBI: Para calcular o ITBI, utilize o valor da venda ou o valor venal do imóvel (o maior entre os dois) e aplique a alíquota do imposto da cidade onde o imóvel estiver localizado, por exemplo: 1.2. Como pagar o ITBI: O pagamento do ITBI geralmente deve ser feito antes da assinatura da escritura de compra e venda. Portanto, é possível emitir a guia de pagamento diretamente no site da prefeitura local. 2. Valor da Escritura Pública de Compra e Venda A escritura pública é obrigatória para formalizar a compra de um imóvel. Dessa forma, para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a escritura pode ser substituída pelo contrato de financiamento, que tem força de escritura pública. 2.1. Custo da escritura: O valor da escritura pública de compra e venda no Estado de São Paulo é escalonada de acordo com o valor do imóvel. Abaixo, segue uma imagem que demonstra como fica o valor da escritura considerado o valor do imóvel: 3. Registro de Imóvel: Após a assinatura da escritura, o imóvel deve ser registrado no cartório de registro de imóveis. O valor desse registro também segue uma tabela fixa e escalonada no estado de São Paulo, ou seja, quanto maior o valor o valor do imóvel, maior o custo com o registro Exemplo: Abaixo o exemplo de imóvel no valor de R$ 800.000,00 Outras despesas ainda podem surgir em decorrência da compra e venda de um imóvel, são elas: 4. Despesas com Financiamento Imobiliário Se você optar por financiar o imóvel, haverá custos adicionais relacionados ao processo de financiamento, como: 5. Comissão de Corretagem Sobre a negociação de um imóvel sempre deve ser considerada a comissão imobiliária. Por exemplo: se você está adquirindo um apartamento na planta, via de regra o comprador terá que pagar a comissão imobiliária. Nos casos de imóveis usados adquiridos através de uma imobiliária o mais comum é que o vendedor arque com os custos da comissão de corretagem, que geralmente é de 6% do valor total do imóvel. Esse valor pode ser negociado dependendo do acordo firmado com o corretor. 6. Custos com Assessoria Jurídica e honorários de advogado: Muitas vezes, compradores e vendedores contratam advogados especializados para auxiliar na análise de contratos, verificar a regularidade da documentação e garantir que a transação seja legalmente segura. Embora não seja obrigatório, esse serviço pode evitar problemas futuros. Sendo assim, os honorários podem variar, mas em geral, advogados especializados em direito imobiliário cobram um percentual sobre o valor do imóvel (entre 1% e 2%), ou podem trabalhar com valores fixos para cada etapa. 7. Despesas com Certidões Pessoais Além das certidões negativas do imóvel, é necessário obter certidões negativas pessoais dos vendedores e, em alguns casos, dos compradores. Portanto, essas certidões garantem que não há processos judiciais, dívidas, execuções fiscais ou penhoras que possam comprometer a venda. O custo dessas certidões depende do número de vendedores e participações societárias de cada um deles Como dissemos a compra e venda de um imóvel envolve uma certa complexidade, espero que o texto acima o tenha ajudado a entender mais sobre boa parte dos custos que envolvem a compra de um bem com valor significativo. Ainda está com dúvidas ou precisa de uma orientação jurídica para adquirir ou vender seu imóvel, entre em contato conosco. Conclusão Agora que você conhece todas as principais despesas na compra de um imóvel, fica mais fácil planejar o orçamento. Lembre-se de que além do valor do imóvel em si, essas despesas extras podem somar até 8% ou mais sobre o valor total da propriedade. É sempre importante se planejar financeiramente para evitar surpresas e garantir uma compra segura.

Compra de imóvel - Ruela Advogados

5 Cuidados essenciais na compra de um imóvel

A compra de um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Seja para morar ou investir, é um processo que exige atenção a diversos detalhes. Por isso, é fundamental estar atento a cada etapa para evitar problemas futuros e garantir que a transação seja segura e vantajosa. Sem os cuidados necessários, o sonho da casa própria pode se transformar em um pesadelo. Neste guia, você encontrará todos os passos essenciais para garantir uma compra segura e bem-sucedida. 1. Verificação documental do imóvel A verificação documental é o primeiro e mais crucial passo na compra de um imóvel. Portanto, antes de qualquer negociação, é fundamental garantir que todos os documentos estejam em ordem. Os principais documentos a serem verificados incluem: Cada um desses documentos, portanto, deve ser analisado com atenção, preferencialmente com o auxílio de um advogado especializado. Sendo assim, isso evita surpresas desagradáveis e protege o comprador de problemas legais futuros. 2. Avaliação do imóvel Antes de fechar negócio, é essencial realizar uma avaliação completa do imóvel. Nem sempre o que parece uma boa oportunidade realmente é. Ou seja, a avaliação do imóvel deve considerar tanto o valor de mercado quanto as condições estruturais e de manutenção. Avaliar o imóvel com atenção evita surpresas desagradáveis e ajuda a garantir que você está fazendo um bom investimento. 3. Escolha da localização A localização do imóvel é um dos fatores mais determinantes na qualidade de vida e no potencial de valorização do bem. Portanto, escolher bem onde comprar é garantir que você terá acesso a tudo o que precisa e que seu investimento estará protegido a longo prazo. Portanto, escolher a localização certa é mais do que uma decisão prática; é escolher o futuro que você deseja para si e sua família. 4. Financiamento imobiliário O financiamento é uma etapa crucial na compra de um imóvel, especialmente para quem não possui o valor total disponível. Escolher o financiamento adequado pode determinar a saúde financeira do comprador nos próximos anos. Planejar seu financiamento com cuidado garante que você possa pagar seu imóvel sem comprometer suas finanças. 5. Custos adicionais Além do valor do imóvel, existem outros custos que devem ser considerados para evitar surpresas desagradáveis. Esses custos adicionais podem impactar significativamente o orçamento final da compra. Entender e planejar todos os custos envolvidos evita que seu sonho de ter um imóvel se transforme em um peso financeiro. Conclusão Comprar um imóvel é um passo significativo que exige atenção a muitos detalhes. Desde a verificação documental até a escolha do financiamento adequado, cada etapa é crucial para garantir uma compra segura e bem-sucedida. Ao seguir as orientações apresentadas, você estará mais preparado para enfrentar os desafios desse processo e transformar o sonho da casa própria em uma realidade tranquila e satisfatória. Lembre-se de que cada cuidado tomado agora evitará problemas futuros e garantirá que sua compra seja não apenas um investimento financeiro, mas uma conquista pessoal. Esteja atento aos custos adicionais, escolha a localização com cuidado, e não hesite em buscar ajuda profissional sempre que necessário. Com planejamento e precaução, a compra do seu imóvel será um marco de sucesso em sua vida.

Análise de crédito: Como é feita para alugar imóvel?

Antes de você entender tudo sobre a análise de crédito para locação, é importante você entender que desenvolvemos um método para tornar mais simples, rápido e eficiente a conclusão de uma locação.  Esse método é composto por 5 etapas, são elas: 1 – Fase Negocial 2 – Documentação e Análise de Crédito 3 – Elaboração do Contrato de Locação 4 – Termo de Entrega de Chaves 5 – Administração da Locação Se você quiser saber mais sobre a primeira fase de um contrato de locação (Fase Negocial) (CLIQUE AQUI), pois desenvolvemos um conteúdo exclusivo falando de tudo o que é mais importante ser observado nesta etapa. Disponibilizamos ainda um material de apoio (CLIQUE AQUI PARA BAIXAR) que você poderá utilizar no seu dia a dia para não esquecer de solicitar para o seu cliente todas as informações necessárias. Feitas tais considerações passamos então ao tema principal deste texto. Vamos falar sobre quais documentos são necessários solicitar tanto ao Locador quanto do Locatário e como podemos realizar uma análise de crédito eficiente com o intuito de diminuir o risco de uma eventual inadimplência. SOLICITAÇÃO DE INFORMAÇÕES / DOCUMENTOS Muito bem, superada a fase inicial, com todas as informações sobre a locação na mão (valor do aluguel, prazo, carência, garantia, etc) é hora de solicitar os documentos necessários para ambas as partes, confirmar as informações e realizar a análise de crédito. Sendo assim, vamos separar os documentos que precisam ser analisados em 3 tópicos: a) Documentação do Imóvel: A princípio, qual a importância de se realizar uma análise prévia na documentação do imóvel que será locado? É importante para que se possa apurar se o Locador é de fato a pessoa que pode locar o bem Imóvel. Somente o proprietário do imóvel é quem pode locar o bem?  A resposta é não, pois podem locar o Imóvel: Considerando essas informações e para que você possa fazer uma análise mais minuciosa e levando segurança para ambas as partes seria interessante iniciar a avaliação dos documentos pela Certidão de Matrícula do Imóvel, identificar quem é o proprietário que ali consta e eventuais desdobramentos da posse. Esses desdobramentos podem se dar através da venda e compra, doação, locação, uso fruto terceiros, realizados através de instrumento particular. O cônjuge do Locador precisa assinar o Contrato de Locação? Não, o cônjuge não precisa assinar o contrato de locação, salvo se o prazo da locação for superior a 10 anos. Se o imóvel tiver Co-proprietários ou Co-possuidores se faz necessário a presença de todos no contrato como Locadores? Não, basta que um dos proprietários ou possuidores assinem o contrato de locação, mas sem dúvida alguma, para o profissional que está intermediando a negociação ou analisando os documentos apresentados, seria interessante pegar a anuência dos demais co-proprietários ou co-possuidores. Outro ponto interessante para ser ajustado neste caso é com relação ao repasse do pagamento da locação.  Posso pagar o valor do repasse do aluguel para apenas um dos co-proprietários ou co-possuidores? Pode sim e este possui o dever legal de prestar contas com os demais, mas ressalto a importância de se ter uma anuência de todos afim de se evitar futuras complicações. b) Documentação das Partes (Locador e Locatário) b.1) Se for Pessoa Física: b.2) Se for Pessoa Jurídica: DA ANÁLISE DE CRÉDITO Com todas informações e documentações em mãos e hora de realizar a análise de crédito do provável Locatário, seja ele pessoa física ou jurídica. Está é a fase mais importante quando se pensa em proteção e segurança do Locador com relação ao recebimento dos valores pagos a título de locação. É neste momento que se identifica o potencial de pagamento do Locatário. Certo e como faço para realizar uma boa avaliação do crédito do futuro locatário? Como já disse em outros momentos, não existe uma única forma, mas vamos tratar aqui do modelo que adoto e fui aperfeiçoando no decorrer da minha trajetória profissional, vejamos: A análise de crédito é realizada basicamente através de pesquisas e consultas. Sendo assim, existem inúmeras ferramentas no mercado que te auxiliam na realização destas pesquisas centralizando várias informações em um único lugar.  O problema é que praticamente todas essas ferramentas são pagas. Algumas cobram por mês, outras por consulta, etc. Portanto, para você que é um profissional na área, sem dúvida alguma valerá a pena gastar ao menos com alguma destas ferramentas. Quais pontos são os mais importantes a serem observados nessas pesquisas: Nome limpo: Saber se o futuro Locatário está com o nome “limpo”, ou seja, sem débitos ou restrições Capacidade de Crédito (Score): Sabe como é feito o cálculo? O cálculo é feito por IA (Inteligência Artificial) e pode atribuir ao consumidor ativo economicamente uma nota que pode variar de 0 a 1000 pontos. A análise reflete um momento financeiro da pessoa e a pontuação leva em consideração quatro fatores com pesos diferentes entre si: Fator Peso (%) Descrição Compromisso com o crédito 55% Pagamentos de contas de consumo, cartão de crédito, financiamento Registro de dívidas e pendências 33% Pendências no CPF: negativações, protestos, etc. Consulta de empresas ao CPF 6% Muitas consultas podem demonstrar necessidade urgente de crédito Evolução Financeira 6% Histórico de crédito construído no mercado ao longo dos anos. Como resultado da pesquisa do Score do Locatário podemos nos deparar com os seguintes resultados:  Conclusão Em suma, a análise de documentos e crédito é uma etapa crucial no processo de locação, pois garante a segurança tanto do locador quanto do locatário. Dessa forma, ao seguir as cinco etapas delineadas – desde a negociação até a administração da locação – e ao solicitar e analisar cuidadosamente os documentos necessários, é possível mitigar os riscos de inadimplência e garantir um contrato de locação sólido. Na solicitação de documentos, é fundamental examinar não apenas a documentação do imóvel, mas também a dos envolvidos, seja pessoa física ou jurídica. Sendo assim, a verificação da propriedade, posse e eventuais pendências legais é essencial para evitar complicações futuras. Além disso, a análise de crédito, utilizando ferramentas apropriadas, como o Score,..

O que deve ser tratado na fase negocial da locação de imóvel?

Este post desvenda a primeira fase da locação, a “Fase Inicial (Negocial)”. A princípio, focamos na delicada negociação entre locador e locatário, desde a busca por propriedades até pontos críticos como valor da locação, prazo e garantias. Abordamos a comissão do intermediador, esclarecendo quem deve pagar e quando. Dessa forma, para evitar surpresas, destacamos a importância de documentar acordos, essencial para garantir o reconhecimento do trabalho do intermediador. Seja você locador, locatário ou intermediador, entender esses elementos desde o início é crucial para o sucesso em transações imobiliárias. Vamos lá? Vou te ensinar tudo sobre: 1ª FASE de uma Locação Comercial ou Residencial Apenas para relembramos que o método que aplicamos para a realização e acompanhamento de uma locação é composto por 5 fases e são elas: 1 . Fase Inicial (Negocial) 2. Analise Cadastral (checagem da ficha) 3. Elaboração do contrato de Locação 4. Entrega das chaves 5. Administração da Locação Neste texto trataremos somente da primeira fase da Locação, a fase negocial, mas caso queira saber mais sobre as outras fases clique aqui. Aproximação entre Locador e Locatário Para que a fase inicial da locação aconteça é necessário que ocorra a aproximação entre as partes, ou seja, entre o Locador e o Locatário. Portanto, aquele que procura um imóvel precisa encontrar os que estão disponíveis para locação. Atualmente há diversos canais onde os imóveis são disponibilizados para a locação. Você poderá encontrar o imóvel que deseja:  Sites especializados (ex: Quinto Andar; Booking.com; Airbnb; Zap Imóveis) Imobiliárias tradicionais Classificados online Redes Sociais Placas fixadas no imóvel (Imobiliária / Direto com o proprietário) O que deve ser tratado na fase negocial entre Locador e Locatário? Diversos são os pontos que consideramos importantíssimos para serem tratados já na fase negocial da locação, pois por diversas vezes pode ser um fator que inviabilize o negócio caso não ajustado desde o Início. Aqui listamos alguns pontos que consideramos essencial estarem as partes ajustadas para podermos seguir para a próxima fase, são eles: Em nome de quem será a Locação (PF ou PJ) Valor da Locação Prazo da Locação Garantia da Locação Necessidade de Reformas Carência Limites de atuação e valores de quem está intermediando a locação e futura administração Porque não começar pela fase 2 (Análise cadastral do provável Locatário) Muitos profissionais me fazem essa pergunta. Como já disse em outro momento não há o que é certo ou errado, mas sim, qual o método que melhor funciona para você.  Se você, profissional, prefere começar logo apurando a capacidade de crédito do futuro locatário (nossa fase 2), não há problema algum, pois poderá colher os pontos acima posteriormente. Adotamos está ordem porque a experiência prática nos diz que os pontos destacados acima são capazes de inviabilizar o negócio. Da Comissão do Intermediador  Quem deve pagar a Comissão para o intermediador da Locação? Como prática de mercado o LOCADOR, mas pode haver um ajuste diferente entre as partes. Se não for ajustado entre as partes, aplica-se o disposto no art. 22, VII da lei de Locação. A partir de que momento é devida a comissão ao intermediador da locação? Este tema é com frequência motivo de ações judiciais para a sua definição. Vejamos: Por fim, trago este tema que com frequência acaba sendo motivo de discussão entre as partes e até de judicialização (discussão judicial). Basta que, por exemplo, o corretor faça a apresentação das partes? A partir do momento em que ambas as partes aceitam as condições da locação ou seria a partir da assinatura do contrato? Da entrega das chaves? E se uma das partes desistir do negócio, posso me negar a pagar a comissão a quem intermediou o negócio? Neste caso as orientações são: Coloque no contrato – A princípio, deve o prestador do serviço de intermediação deixar claro para quem o contratou a partir de que momento será devida a comissão. Apresentar de forma clara que a comissão será devida a partir da assinatura do contrato ou a partir da apresentação das partes e assim por diante. Exemplo: Posso colocar no contrato que o pagamento da comissão do intermediador somente será paga se o contrato de locação for definitivamente assinado entre as partes. A lei Estabelece que: Art, 725 do CC: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Decisão do STJ: é devida à comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio A decisão do Tribunal diz de forma bem simples que se o trabalho do corretor resultou em um acordo entre as partes sobre todos os pontos considerados essências para a locação e colheu o aceite destes, é devida à comissão, mesmo que depois venham a desistir do negócio. Dica prática aos intermediadores / corretores Fiquem atentos com as malandragens no mercado. Com frequência corretores nos procuram para relatar que realizaram a aproximação entre as partes (Locador e Locatário) e depois de ajustados todos os pontos da locação, as partes acabaram celebrando o negócio “por fora”, ou seja, não mais através do intermediador com a finalidade de não pagar a comissão de corretagem. Por isso que a dica é para documentarem a fase negocial da locação, todos os ajustes realizados entre as partes e colham o aceite com relação a esses pontos, pois isso pode ser fundamental para comprovar a atividade e o trabalho de intermediação que permitirá a cobrança da comissão.  Conclusão Por fim, exploramos a fase inicial da locação de imóveis, destacando a negociação entre locador e locatário. Discutimos pontos-chave, como valor, prazo e garantias, além de esclarecer quem paga a comissão do intermediador. E não se esqueça, a dica principal é documentar tudo para evitar surpresas. Seja você locador, locatário ou intermediador, compreender esses detalhes desde o início é fundamental para o sucesso nas transações imobiliárias. Espero que você tenha gostado do conteúdo. Nos vemos..

Topo

Design by VENONE Agência de design