A venda de um imóvel pode ocorrer por diversos motivos. Você pode vende-lo por necessidade, para substituí-lo por um outro, maior ou menor, pode vender por ser uma excelente oportunidade para realizar o lucro ou para reorganizar o seu patrimônio. Mas é essencial entender que o vendedor também arca com algumas despesas importantes na venda de um imóvel e que devem ser consideradas quando você ajusta o valor de venda do imóvel.
Muitos proprietários não consideram esses custos na hora de precificar o imóvel e, depois, podem ter surpresas desagradáveis.
Neste artigo, vamos explicar quais são as despesas de quem vende um imóvel, como elas funcionam, e como o apoio jurídico pode garantir mais segurança e economia no processo de venda.
Índice
Custos de corretagem
A comissão de corretagem é, tradicionalmente, o principal custo para quem vende um imóvel. Sendo assim, o corretor ou a imobiliária que intermediaram a transação, cobram essa comissão.
Quem deve pagar a comissão de corretagem?
A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é de quem contrata o corretor, assim, se o vendedor coloca o imóvel à venda na imobiliária, este é quem deve arcar com o pagamento da comissão imobiliária
Mas nada impede que vendedor e comprador ajustem de forma diferente, mas neste caso é importante que se faça constar no contrato entre eles.
Mas o comprador pode pagar a comissão de corretagem? Sim, desde que isto fique ajustado na parte comercial e expressamente conste no contrato de compra e venda
Qual o valor a ser pago a título de Comissão?
- O valor é, geralmente, gira em torno de 5% a 6% sobre o preço total da venda, essa variação depende de cada região e de acordo com o CRECI da região.
- Mas esse valor não é fixo e dependendo do negócio as partes podem ajustar outro valor ou forma de comissionamento.
- Por exemplo: se você vende um imóvel por R$ 500 mil, poderá pagar entre R$ 25 mil e R$ 30 mil de comissão.
A partir de que momento eu passo a dever a Comissão imobiliária?
- A partir do momento em que o negócio se concretizou. E quando se concretiza?
- Este é o ponto principal desta questão, pois entendemos que a comissão é devida a partir do mento em que a venda é concretizada (assinatura da escritura pública) e será assim reconhecida se os termos ajustados entre vendedor e corretor não forem claros.
- É fundamental que o contrato preveja exatamente a partir de que momento o vendedor fica obrigado a pagar a comissão
Dica: o apoio de um advogado evita cláusulas abusivas ou cobranças indevidas nesse momento.
Despesas com emissão de certidões e documentos
Para que a venda ocorra com segurança, alguns documentos podem ser solicitados pelo cartório, pelo comprador ou ainda pela instituição financeira se o imóvel estiver sendo financiado.
É claro que pode ser ajustado de forma diversa, mas em regra essas despesas são custeadas pelo vendedor e podem variar dependendo do negócio, do número de vendedores e a situação pessoal de cada um.
Quais documentos podem ser exigidos?
A título de exemplo, costuma-se solicitar os seguintes documentos:
- Certidão de ônus reais e atualização da matrícula do imóvel;
- Certidões negativas de débitos do imóvel
- Declaração de inexistência de débitos condominiais (condomínio).
- Certidões para verificar se existem débitos em nome do vendedor
- Certidões pessoais dos vendedores
Quanto custa fazer o levantamento dessas certidões?
O custo para levantar esses documentos pode variar bastante de cidade e de estados para estado e ainda se o próprio vendedor pretende solicitar ou contratará um profissional para tanto.
Mas em média podemos afirmar que o vendedor terá um custo aproximado de R$ 500,00 caso ele mesmo queira providenciar e de aproximadamente R$ 1.000,00, caso pretenda contratar um profissional para realizar o serviço.
Dica: mantenha a documentação sempre atualizada. Isso acelera a venda e evita gastos emergenciais.
Imposto de Renda sobre o ganho de capital
O Imposto de Renda sobre o ganho de capital é uma das despesas mais relevantes — e muitas vezes desconhecida ou ignorada — na venda de um imóvel.
Como funciona?
- Sempre que ocorre a venda de um imóvel você deve apurar se esta venda lhe gerou lucro, ou seja, quando o valor de venda é superior ao valor de compra, incide o imposto sobre ganho de capital.
- A alíquota padrão é de 15% sobre o lucro.
- Esse imposto deve ser apurado e pago até o último dia útil do mês subsequente à venda, por meio do programa da Receita Federal (GCAP).
Existe isenção?
Sim! Alguns casos são isentos:
- Venda de único imóvel de até R$ 440 mil, desde que o vendedor não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos.
- Quando o valor é reaplicado na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.
- Imóveis adquiridos antes de 1988 podem ter isenção ou redução.
Atenção: erros na apuração ou atraso no pagamento podem gerar multa e juros. Por isso, é essencial contar com o apoio jurídico e contábil especializado.
Exemplo prático:
Você comprou um imóvel por R$ 300 mil e vendeu por R$ 500 mil.
O lucro foi de R$ 200 mil.
Nesse caso, o vendedor pagaria R$ 30 mil de imposto (15% sobre R$ 200 mil), a menos que se enquadre em alguma hipótese de isenção.
Por que contar com um advogado na venda de um imóvel?
A venda de um imóvel é um negócio jurídico complexo, que envolve riscos e responsabilidades. Um advogado especializado pode ajudar a:
- Revisar contratos e evitar cláusulas abusivas;
- Orientar sobre a correta apuração de impostos e possibilidades de isenção;
- Garantir que a documentação esteja completa e atualizada;
- Mediar a negociação de forma segura, protegendo o vendedor de futuras ações judiciais;
- Evitar prejuízos financeiros, com orientação preventiva.
Conclusão
Como você viu, há diversas despesas na venda de um imóvel, que vão desde a comissão de corretagem até os tributos e custos com documentação. Planejar-se para esses gastos é fundamental para não ter prejuízo e garantir uma negociação segura.
Contar com a assessoria de um advogado especializado pode não só evitar problemas, como também gerar economia, ao identificar isenções fiscais e orientar sobre práticas seguras.
Está vendendo um imóvel e quer garantir uma negociação segura, rápida e sem surpresas?
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