Comprar um imóvel é uma conquista importante e, muitas vezes, representa a realização de um sonho. Mas, para evitar problemas no futuro, você precisa olhar além da aparência do imóvel e das promessas que o vendedor faz durante a negociação. Uma etapa essencial nesse processo é a análise das certidões e documentos do vendedor.
Mesmo quando o imóvel parece estar em perfeitas condições, a situação do vendedor pode esconder riscos que comprometem a segurança do negócio. Portanto, dívidas, ações judiciais ou problemas familiares são fatores que podem afetar diretamente a validade da compra e, em casos mais graves, levar à perda do imóvel.
Neste conteúdo, você vai entender de forma clara e objetiva quais certidões devem ser exigidas do vendedor do imóvel, por que elas são importantes e como garantir que o negócio seja feito com segurança jurídica.
Índice
Por que as certidões do vendedor são tão importantes?
As certidões dos vendedores servem para proteger quem compra. Sendo assim, é por meio delas que você descobre se o vendedor tem algum processo judicial em andamento, dívidas que possam recair sobre o imóvel ou qualquer outra situação que possa comprometer a legalidade da venda.
A análise dessas certidões permite saber, por exemplo, se o vendedor está sendo cobrado judicialmente e corre o risco de ter seus bens penhorados. Se você não verifica essas informações com antecedência, assume o risco de comprar um imóvel envolvido em disputa judicial e perder tanto o bem quanto o valor investido.
Quais certidões devem ser exigidas do vendedor?
Não existe uma lista única para todos os casos, mas há documentos considerados básicos e indispensáveis. A seguir, destacamos os principais:
Certidões negativas de ações judiciais
Essas certidões mostram se o vendedor responde a processos que podem afetar a negociação do imóvel. Devem ser solicitadas nos tribunais onde o vendedor reside ou tem atividades:
- Justiça Federal
- Justiça Estadual – Cível, Criminal e de Família
- Justiça do Trabalho
- Executivos Fiscais Municipais e Estaduais
Essas certidões ajudam a verificar se o vendedor tem dívidas sendo cobradas judicialmente, ações de inventário, partilha de bens, divórcios mal resolvidos ou outros conflitos.
Certidão de protesto de títulos
Serve para saber se o nome do vendedor consta em cartórios de protesto por não pagamento de dívidas. Sendo assim, um vendedor com muitos protestos pode indicar risco de ações futuras, e o imóvel pode acabar sendo atingido por bloqueios judiciais.
Certidão de casamento ou certidão de estado civil
Se o vendedor for casado, é importante verificar o regime de bens. Em alguns casos, o cônjuge precisa obrigatoriamente assinar o contrato de venda. Ignorar isso pode invalidar a venda no futuro.
Certidões atualizadas ajudam a comprovar se houve divórcio, falecimento de cônjuge ou mudança de estado civil. Isso evita surpresas jurídicas que comprometam a transação.
Especificidades que merecem atenção
Algumas situações exigem cuidados extras na hora de analisar os documentos do vendedor.
Vendedor com curatela ou interdição
Se o vendedor for uma pessoa com curatela ou estiver interditado judicialmente, a venda só pode ocorrer com autorização da Justiça. Por isso, é essencial verificar essa condição e exigir a documentação completa, como o termo de curatela e a decisão judicial que autoriza a venda.
Venda por procuração
Quem vende um imóvel em nome do proprietário por meio de procuração precisa apresentar um documento válido, feito por escritura pública e com poderes específicos para a venda. Além disso, é importante confirmar que o outorgante (quem deu a procuração) está vivo e em plena capacidade no momento da venda.
Como obter essas certidões?
Algumas certidões estão disponíveis online, nos sites dos tribunais ou cartórios. Outras precisam ser solicitadas presencialmente. Em geral, o advogado que acompanha a negociação pode fazer isso com mais rapidez e garantir que todas estejam atualizadas.
- Certidões judiciais: sites dos tribunais (TRF, TJ, TRT)
- Certidão de protestos: cartórios de protesto do estado
- Certidão de casamento: cartório de registro civil onde foi registrado
Verifique sempre a data de emissão. Certidões vencidas ou desatualizadas podem ser rejeitadas em processos futuros.
É possível comprar um imóvel sem essas certidões?
Sim, é possível. Mas não é recomendável. A ausência dessas certidões pode deixar o comprador desprotegido. Se o vendedor tiver uma dívida, um processo judicial ou qualquer impedimento legal, a Justiça pode penhorar o imóvel ou anular a venda.
Além disso, sem os documentos, é mais difícil provar que você agiu com boa-fé na compra, o que enfraquece sua posição jurídica em caso de disputa.
Conclusão
Verificar as certidões dos vendedores é uma etapa essencial para garantir uma compra segura. Mais do que uma formalidade, essas certidões revelam a real situação do vendedor e previnem problemas graves, como ações judiciais ou até a perda do imóvel.
Por fim, antes de fechar negócio, tenha o apoio de um advogado especializado. Ele saberá exatamente quais certidões solicitar, como analisá-las e o que negociar caso algo esteja fora do esperado.
