Muita gente, ao alugar um imóvel, busca um modelo pronto de contrato de aluguel na internet. E embora existam modelos úteis, eles raramente atendem às necessidades específicas de cada situação. O grande problema é que um contrato genérico pode deixar de fora pontos fundamentais e acabar gerando riscos jurídicos, prejuízos financeiros e conflitos futuros.
Se você é proprietário de imóvel, imobiliária ou corretor, é essencial conhecer as cláusulas básicas que devem estar presentes em todo contrato de aluguel, seja ele residencial, comercial ou até com opção de compra.
Neste conteúdo, vamos falar de forma simples e objetiva sobre 3 cláusulas que não podem faltar em um contrato de locação, aquelas que ajudam a garantir segurança para todas as partes envolvidas.
Índice
1. Prazo da locação
O prazo define por quanto tempo o contrato de aluguel terá validade. Pode parecer um detalhe simples, mas essa informação influencia diretamente nos direitos e deveres de quem aluga e de quem oferece o imóvel.
No caso de contrato de locação residencial, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê prazos típicos de 30 meses. Já para contratos comerciais, o prazo pode variar mais, sendo comum períodos de 36 ou 60 meses.
É importante que o contrato deixe claro:
- A data de início da locação;
- O prazo de duração (com ou sem renovação automática);
- As regras para renovação ou encerramento do contrato;
- Consequências do descumprimento do prazo (como multas rescisórias).
Sem esse tipo de cláusula, o contrato pode gerar dúvidas e até virar motivo de litígio.
2. Tipos de garantia no contrato de locação
A garantia é uma das partes mais importantes do contrato. Portanto, ela serve para proteger o locador caso o locatário não pague o aluguel ou cause algum dano ao imóvel.
Existem diferentes formas de garantir o cumprimento do contrato, e cada uma delas deve ser mencionada de forma clara e objetiva. Vamos explicar as principais:
Caução
Uma das hipóteses de caução pode ser o famoso “depósito de garantia”. Geralmente, corresponde a até três meses de aluguel e pode ser pago em dinheiro, bens ou títulos.
- Deve constar o valor exato da caução;
- Precisa indicar se será devolvida ao final do contrato, com ou sem correção;
- É necessário deixar claro em quais situações a caução pode ser retida (ex: inadimplência, danos ao imóvel).
Fiador
É a pessoa que se responsabiliza pelo pagamento caso o inquilino não cumpra com o contrato.
- Deve ser qualificado corretamente no contrato (com CPF, endereço, profissão);
- É preciso informar qual o tipo de responsabilidade do fiador (total, parcial, solidária);
- Indicar até quando vai a fiança (se termina com o contrato ou vai além).
- Se for casado, OBRIGATORIAMENTE o cônjuge precisa participar.
Seguro fiança
É contratado junto a uma seguradora e substitui o fiador. O locatário paga um valor mensal ou anual, e a seguradora cobre eventuais inadimplências.
- O contrato deve informar que o inquilino optou por essa garantia;
- Deve conter os dados da apólice e da seguradora;
- É importante especificar se cobre apenas aluguel ou também encargos (condomínio, IPTU etc.).
Fiança bancária
Menos comum, mas possível. Funciona como um seguro oferecido pelo banco, que emite uma carta de fiança garantindo os pagamentos em caso de inadimplência.
- O contrato deve citar a instituição financeira e os valores cobertos;
- Também precisa indicar o prazo de validade da fiança.
Sem garantia
Sim, é possível alugar um imóvel sem nenhum tipo de garantia. Mas isso precisa estar muito bem especificado no contrato. A ausência de garantia pode facilitar a celebração da locação, mas aumenta o risco para o locador. Por outro lado você pode retomar mais rapidamente o imóvel.
- Deixe claro que não há garantia e que o locador pode adotar medidas judiciais em caso de atraso ou danos.
Independentemente da escolha, é essencial que a cláusula de garantia esteja detalhada, clara e adaptada ao tipo de locação (residencial, comercial ou apartamento).
3. Rescisão contratual
Toda relação de locação pode chegar ao fim, seja por vontade do locador, do locatário ou por descumprimento de alguma cláusula. Por isso, é fundamental que o contrato de locação contenha uma cláusula clara sobre rescisão contratual.
Essa cláusula deve tratar de:
- Quais são as condições para encerramento do contrato antes do prazo;
- Se há necessidade de aviso prévio e com quanto tempo de antecedência;
- Qual será o valor da multa por rescisão antecipada;
- Situações em que não se aplica multa (como acordo entre as partes ou descumprimento contratual).
Por exemplo, em contratos residenciais, é comum que o locatário pague multa proporcional ao tempo restante do contrato. Já em contratos comerciais, é importante considerar prazos mínimos e negociações específicas entre as partes.
Portanto, uma cláusula de rescisão bem elaborada evita discussões futuras e garante mais segurança jurídica para locadores e locatários.
Conclusão
Por fim, o contrato de aluguel é mais do que um simples papel assinado. Ele é a base jurídica que protege todas as partes envolvidas em uma relação de aluguel. E para ser eficiente, precisa conter cláusulas claras, completas e adaptadas à realidade do imóvel e dos envolvidos.
Contratos genéricos encontrados na internet podem parecer práticos, mas muitas vezes deixam de fora pontos importantes e isso pode custar caro depois.
Se você é proprietário, corretor ou atua em imobiliária, não deixe de se atentar a esses três pontos: prazo, garantias e valor/reajuste. Esses são os pilares que sustentam um bom contrato de locação, seja ele residencial, comercial ou com opção de compra.
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