Matrícula do imóvel: o que é, para que serve e como consultar

Se você está comprando uma casa ou apartamento, provavelmente já ouviu que precisa verificar a matrícula antes de fechar o negócio. Mas, afinal, matrícula do imóvel: o que é e por que esse documento é tão importante?

Uma forma simples de entender é imaginar a matrícula como a certidão de nascimento e, ao mesmo tempo, o histórico do imóvel. Nela aparecem informações sobre a identificação da propriedade, seus proprietários e diversos atos jurídicos que ocorreram ao longo do tempo.

Por isso, entender o que é matrícula de imóvel e para que serve representa um passo importante para quem deseja realizar uma negociação imobiliária com mais segurança. Afinal, antes de transferir valores ou assinar um contrato, o comprador precisa saber exatamente qual imóvel está adquirindo e qual é sua situação registral.

Qual a diferença entre escritura e matrícula do imóvel?

Essa é uma das dúvidas mais comuns nas negociações imobiliárias.

A escritura pública e a matrícula do imóvel possuem funções diferentes.

A escritura pública de compra e venda, quando exigida, formaliza o negócio celebrado entre comprador e vendedor perante o Tabelionato de Notas.

Entretanto, a escritura, sozinha, não transforma automaticamente o comprador em proprietário perante o Registro de Imóveis.

A matrícula, por outro lado, fica no Cartório de Registro de Imóveis competente e concentra os atos relacionados à propriedade.

Por isso, existe uma expressão bastante conhecida no Direito Imobiliário: “quem não registra, não é dono”.

Em termos práticos, depois da formalização do negócio, o comprador precisa levar o título adequado ao Registro de Imóveis. Assim, quando o cartório realiza o registro da transferência, a matrícula passa a indicar o novo proprietário.

Portanto, compreender a diferença entre escritura e matrícula do imóvel ajuda a evitar a falsa impressão de que possuir apenas um contrato ou escritura já significa ter a propriedade regularizada.

O que consta na matrícula do imóvel?

Para entender como ler a matrícula de um imóvel, é importante observar que o documento funciona como um histórico registral da propriedade.

Embora cada matrícula possua suas particularidades, normalmente encontramos três grupos importantes de informações.

Identificação do imóvel

Primeiramente, a matrícula individualiza a propriedade.

Ela pode trazer informações como:

• localização;
• área do terreno;
• área construída registrada;
• confrontações;
• lote e quadra;
• descrição da unidade;
• origem do registro.

Esses dados permitem confirmar se o imóvel negociado corresponde efetivamente ao bem descrito no cartório.

Registros

Além disso, a matrícula apresenta registros relacionados a direitos reais e negócios jurídicos que atingem o imóvel.

A compra e venda registrada, por exemplo, permite acompanhar a cadeia de proprietários. Da mesma forma, podem aparecer atos relacionados a alienação fiduciária, usufruto, hipoteca e outras situações juridicamente relevantes.

Por isso, não basta apenas verificar o nome do proprietário. É necessário compreender o significado dos atos que aparecem ao longo da matrícula.

Averbações

As averbações registram alterações e acontecimentos que precisam constar oficialmente no histórico do bem ou de seus titulares.

Podem aparecer, por exemplo:

• construção ou demolição;
• alteração da área edificada;
• mudança de nome;
• casamento ou divórcio;
• cancelamento de determinados atos;
• outras modificações relevantes.

Em outras palavras, registro e averbação não são a mesma coisa. Cada ato possui finalidade própria conforme a legislação registral.

O que é a Certidão de Ônus Reais e Ações Reipersecutórias?

Durante uma compra de imóvel, também é comum ouvir falar em Certidão de Ônus Reais e Ações Reais ou Pessoais Reipersecutórias.

Apesar do nome técnico, a finalidade é relativamente simples: apresentar informações registrais relevantes que possam afetar a propriedade ou sua livre negociação.

Por exemplo, a certidão pode revelar determinados gravames, restrições ou atos registrados relacionados ao imóvel.

Entretanto, existe um cuidado importante: uma certidão sem ônus registrados não significa que toda e qualquer dívida relacionada ao imóvel ou ao vendedor inexista.

Débitos condominiais, IPTU, processos contra o proprietário e outras situações podem exigir pesquisas adicionais.

Por isso, em uma compra segura, a matrícula representa um documento central, mas não deve ser analisada isoladamente.

Como e onde tirar a matrícula do imóvel?

Outra dúvida recorrente é onde tirar a matrícula do imóvel.

Como as informações do Registro de Imóveis possuem natureza pública, em regra qualquer interessado pode solicitar uma certidão, mesmo que não seja proprietário.

Existem duas formas principais.

A primeira consiste em solicitar a certidão diretamente no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela circunscrição onde o imóvel está localizado.

Além disso, atualmente também é possível solicitar certidões eletrônicas por meio dos serviços oficiais do registro eletrônico de imóveis.

Portanto, quem pesquisa como tirar certidão de matrícula do imóvel online pode utilizar os canais oficiais do sistema registral, informando os dados necessários para localizar a propriedade.

O custo varia conforme o estado, o tipo de certidão solicitada e a tabela de emolumentos vigente. Por isso, quem deseja saber quanto custa a certidão de matrícula do imóvel deve consultar o cartório competente ou a plataforma oficial no momento da solicitação.

A matrícula deve ser recente antes da compra?

Sim. Em uma negociação imobiliária, não faz sentido analisar apenas uma matrícula emitida meses ou anos atrás.

Isso acontece porque novos registros ou averbações podem surgir ao longo do tempo.

Por exemplo, depois da emissão de uma certidão antiga, o imóvel pode receber algum gravame, restrição ou outro ato relevante.

Por essa razão, escrituras, financiamentos e operações imobiliárias normalmente exigem uma certidão atualizada, observando o prazo aplicável à finalidade específica e as exigências do tabelionato, registro, instituição financeira ou negócio em questão.

Assim, quanto mais próxima da assinatura e do pagamento estiver a emissão da certidão, mais atual será a fotografia registral utilizada na análise.

Perguntas frequentes sobre matrícula de imóvel

A matrícula do imóvel tem prazo de validade?

A matrícula permanece existente enquanto o imóvel estiver registrado. Entretanto, a certidão da matrícula representa a situação registral no momento em que o cartório a emite.

Por isso, para negócios imobiliários, normalmente se utiliza uma certidão recente. O prazo aceito pode variar conforme a finalidade e as exigências do procedimento.

Qual a diferença entre certidão de matrícula e contrato de gaveta?

A certidão de matrícula demonstra oficialmente a situação registral do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Já o chamado contrato de gaveta representa um acordo entre particulares que não necessariamente chegou ao Registro de Imóveis.

Consequentemente, possuir apenas esse contrato não significa que o comprador figure oficialmente como proprietário na matrícula.

O que significa averbação e registro na matrícula do imóvel?

De forma simplificada, o registro formaliza determinados atos e direitos que produzem efeitos sobre o imóvel, enquanto a averbação atualiza ou noticia fatos e alterações juridicamente relevantes.

Entretanto, a classificação depende da natureza específica de cada ato. Por isso, ao encontrar uma anotação desconhecida, vale analisar seu conteúdo antes de concluir a negociação.

Imóvel sem matrícula: o que fazer?

Nem todo imóvel sem matrícula individual possui o mesmo problema.

Em alguns casos, pode existir uma transcrição antiga. Em outros, o imóvel pode integrar uma área maior, apresentar irregularidades no parcelamento ou decorrer apenas de uma situação de posse.

Por isso, antes de falar em usucapião, REURB ou qualquer outro procedimento, é necessário identificar por que o imóvel não possui matrícula própria.

Somente depois dessa análise será possível definir a solução adequada para regularização.

Conclusão

A matrícula é um dos documentos mais importantes para quem pretende comprar ou vender um imóvel.

Ela ajuda a identificar quem é o proprietário, qual é a descrição oficial da propriedade e quais atos registrais podem impactar a negociação.

Entretanto, ler uma matrícula não significa apenas procurar o nome do vendedor. É necessário compreender registros, averbações, gravames e outras informações que podem alterar a segurança do negócio.

Por isso, a análise preventiva da documentação contribui para uma compra mais tranquila e para uma maior proteção patrimonial.

O corretor conduz a negociação e auxilia comprador e vendedor durante o processo comercial. Já a assessoria jurídica atua de forma complementar, analisando os aspectos jurídicos e documentais da operação.

Se você está comprando ou vendendo um imóvel e deseja realizar a negociação com mais segurança, converse com a equipe da Ruela Advogados e entenda como uma análise jurídica preventiva pode ajudar na proteção do seu patrimônio.