O que saber antes de comprar um apartamento na planta?

Comprar um apartamento na planta é, para muitas pessoas, a realização de um sonho. Mas também pode ser o começo de uma dor de cabeça se o comprador não souber quais cuidados tomar antes de assinar o contrato.

Como se trata de um imóvel que ainda está em construção ou nem começou a ser construído, é essencial conhecer os riscos envolvidos, os detalhes do contrato e as responsabilidades da construtora. Neste conteúdo, vamos te mostrar, com exemplos simples, o que você precisa saber antes de comprar seu apartamento na planta com segurança.

Há riscos na compra de um apartamento na planta?

Sim! Embora essa modalidade de compra seja bastante comum e vantajosa em muitos casos, ela também envolve riscos. Afinal, você está investindo em algo que ainda não existe fisicamente, confiando que tudo sairá como prometido.

Os principais riscos envolvem:

• Atraso na entrega do imóvel
• Falência da construtora
• Cobrança de taxas indevidas
• Problemas na documentação
• Alterações não autorizadas no projeto

Portanto, isso não significa que você deve evitar a compra na planta. Significa apenas que você precisa comprar com consciência e respaldo jurídico.

Quais são os riscos mais comuns?

Vamos explorar de forma objetiva:

• Atraso na entrega: é o mais comum. Apesar do contrato prever prazos, muitas obras se estendem além do acordado.
• Empreendimentos irregulares: obras sem registro, licenciamento ou incorporação regularizada podem ser embargadas.
• Problemas financeiros da construtora: empresas que entram em recuperação judicial podem não concluir a obra.
• Cobranças abusivas: como taxas de evolução de obra em excesso ou correções inesperadas nos saldos devedores.
• Cláusulas contratuais desequilibradas: contratos mal redigidos ou com cláusulas abusivas podem prejudicar o comprador.

A importância de uma construtora sólida

Antes de fechar negócio, pesquise a reputação da construtora. Veja por exemplo, se a empresa tem outras obras entregues, se os compradores anteriores ficaram satisfeitos e se há reclamações em sites como Reclame Aqui, Procon ou processos no Tribunal de Justiça.

Vou te dar um exemplo prático:
Você encontrou um apartamento com ótimo preço e prazo de entrega de 24 meses. Parece perfeito. Mas, ao pesquisar a construtora, percebe que ela já atrasou outras entregas em mais de 1 ano. Neste caso, a chance de o problema se repetir é alta.

Verifique a documentação do imóvel

Exija:

• Matrícula individualizada no cartório de registro de imóveis
• Registro da incorporação
• Alvará de construção
• Certidões negativas de débitos da construtora

Sem esses documentos, a obra pode ser embargada e você pode acabar pagando por um imóvel que nunca será entregue.

O prazo de entrega deve constar em contrato

Todo contrato precisa especificar:

• A data prevista para entrega
• O prazo de tolerância (geralmente até 180 dias)
• O que acontece se a construtora ultrapassar esse prazo (multa, indenização ou possibilidade de distrato)

Portanto, se esse prazo for descumprido, o comprador pode exigir na Justiça a devolução de valores pagos, suspensão de cobranças e até indenizações.

Leia as cláusulas contratuais com atenção

Você sabia que muitos problemas na compra de imóvel acontecem porque o comprador não leu o contrato inteiro ou não entendeu o que estava assinando?

Alguns contratos contêm:

• Cláusulas que permitem alterações no projeto sem aviso
• Ausência de multa para atrasos por parte da construtora
• Multas excessivas para o comprador que deseja desistir

Dica: Sempre peça que um advogado especialista revise o contrato antes da assinatura.

Entenda como funciona a forma de pagamento

O pagamento de um imóvel na planta geralmente envolve:

• Entrada
• Parcelas mensais durante a obra
• Parcelas intermediárias (reforço)
• Valor final na entrega das chaves (que pode ser financiado)

Muitos compradores se assustam quando descobrem que o valor final do financiamento é maior do que esperavam, por isso é fundamental entender o valor total da operação e como ele será corrigido ao longo do tempo.

Taxa de evolução de obra

Se você financiar o imóvel com um banco, como a Caixa, por exemplo, é comum ser cobrada uma taxa de evolução de obra.

Ela corresponde aos juros do valor que o banco vai liberando à construtora, antes da entrega do imóvel. Sendo assim, você paga essa taxa até a entrega das chaves.

Mas atenção, Se a obra atrasar, a construtora pode te prejudicar ao cobrar essa taxa por mais tempo. Nesse caso, você pode acionar a construtora na Justiça para pedir ressarcimento.

Correção dos saldos devedores

Durante a obra, as parcelas que você paga para a construtora costumam ser corrigidas por um índice, geralmente o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).

O problema é que muita gente não sabe disso e se surpreende com o aumento das parcelas ao longo do tempo.

Exemplo prático:
Você começa pagando R$ 1.500, mas em dois anos esse valor vira R$ 2.100. Isso acontece por conta da correção mensal. Leia o contrato e pergunte qual índice será aplicado.

Custos para a transferência do bem

Após a entrega das chaves, você ainda precisa registrar o imóvel no seu nome. E isso gera custos:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
• Escritura pública
• Registro no cartório de imóveis

Esses valores podem representar de 4% a 6% do valor total do imóvel, e muitas pessoas não incluem isso no planejamento financeiro.

Conclusão

Comprar um apartamento na planta pode ser vantajoso, mas só vale a pena se for feito com segurança.

Pesquise, questione, leia o contrato com atenção, verifique a situação jurídica do empreendimento e busque orientação jurídica antes de assinar qualquer documento.

Se você está neste momento, fale com a nossa equipe. A equipe do Ruela Advogados é especializada em Direito Imobiliário e pode analisar seu caso, revisar seu contrato e te orientar em todas as etapas da compra com segurança.