Quando você está prestes a assinar um contrato de locação, é comum focar no documento final. No entanto, a etapa de tratativas, antes de assinar é decisiva para evitar frustrações, litígios e custos extras.
Como advogado e consultor no setor imobiliário, posso afirmar: alinhar expectativas antecipadamente é o que separa contratos bem-feitos de negociações que se tornam um problema.
Neste artigo, vamos explorar as cinco grandes variáveis que devem ser ajustadas na fase negocial do contrato de locação e vamos ver esses temas sob três perspectivas: do locatário, do locador e do corretor/imobiliária.
Índice
1. Tipo de Locação
O que isso significa? Trata-se de definir se o imóvel será usado para finalidades residenciais, comerciais ou mistas, e também qual a modalidade (ex: locação simples, temporada, industrial). A legislação brasileira prevê diferentes regras conforme o tipo.
Visão do locatário
Para o locatário, entender desde já qual modalidade está negociando evita surpresas futuras: se espera morar no imóvel ou instalar atividade comercial, o contrato e o tipo de locação devem refletir isso, se for comercial, as obrigações são geralmente maiores.
Visão do locador
Para o locador, definir corretamente o tipo de locação significa proteger seu imóvel e garantir que o uso será aquele pactuado. Sendo assim, exigir que a finalidade seja clara evita abusos de uso e facilita eventuais ajustes (como seguros, manutenção, tributos diferentes).
Visão do corretor/imobiliária
Para o corretor, esse alinhamento prévio mostra profissionalismo e agrega valor: ao questionar o cliente logo de início “vocês vão usar como residência ou negócio?”, você evita transtornos de modalidade equivocada e reforça sua autoridade no mercado.
2. Prazo da Locação
Importância: O prazo pactuado impacta tanto os direitos de cada parte quanto a estabilidade da relação contratual. Pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), há prazos típicos para contratos residenciais (“30 meses” é recorrente) e comerciais.
Visão do locatário
Um prazo mais longo pode oferecer estabilidade e, às vezes, barganha para valores ou garantias melhores. Mas exige que avalie se está disposto a assumir compromisso por esse período. Se muito curto, pode gerar instabilidade.
Visão do locador
Garantir um prazo compatível com seus objetivos (por exemplo, querer retomar o imóvel ou fazer reforma) é importante. Um prazo alinhado ao planejamento evita locações que “prendem” o imóvel além do desejado.
Visão do corretor/imobiliária
O corretor deve orientar as partes para que definam o prazo já na fase de negociação, isso evita revisões contratuais desnecessárias ou dúvidas posteriores. Um minuto de alinhamento agora salva horas de retrabalho depois.
3. Valor e Índice de Reajuste da Locação
Por que isso importa? O valor mensal e o índice de reajuste (ex: IGP-M, IPCA) são cláusulas que normalmente geram debates e podem levar a litígios ou insatisfação se mal definidas.
Visão do locatário
O locatário deve comparar valores de mercado, avaliar se o valor exigido é compatível com o imóvel e negociar um índice de reajuste razoável. Portanto, um índice muito agressivo pode inviabilizar o contrato no médio prazo.
Visão do locador
O locador quer ver retorno adequado e previsível. Sendo assim, definir adequadamente o índice de reajuste permite segurança para manter o investimento e cobertura de custos (como IPTU, condomínio, inflação).
Visão do corretor/imobiliária
Ao apresentar às partes dados comparativos de mercado e explicar a lógica dos reajustes, o corretor fortalece sua consultoria. Além disso, mostrar que você conhece os índices (IGP-M, IPCA, etc) e suas implicações reforça credibilidade.
4. Tipo de Garantia
Importante observar: As garantias locatícias protegem o locador contra inadimplência ou descumprimento e são reguladas pela Lei do Inquilinato (como caução, fiador, seguro-fiança).
Visão do locatário
O locatário deve entender qual garantia será exigida, os custos envolvidos (seguro-fiança por exemplo costuma ter valor elevado), e avaliar se consegue oferecer a garantia solicitada. Negociar pode ser chave.
Visão do locador
Aceitar garantias adequadas aumenta a segurança do contrato. Mas escolher a forma de garantia correta (fiador, caução, seguro) e deixar explícita no momento de negociação reduz o risco de inadimplência.
Visão do corretor/imobiliária
Um corretor que orienta claramente sobre as opções de garantia, ressalta prós e contras, e ajuda as partes a escolherem a melhor alternativa agrega grande valor. Isso mostra domínio técnico e reduz futuros problemas.
5. Condições do Imóvel
Por que isso merece atenção? O estado de conservação, se há pendências de reparo, qual equipamento/instalação está incluído, são itens que devem ser ajustados na fase negocial do contrato de locação para evitar litígios posteriores.
Visão do locatário
Verificar se o imóvel será entregue em bom estado, se há reparos pendentes, se os responsáveis são locadores ou locatário, tudo isso deve estar acordado. Alinhar expectativas evita “surpresas” pós-mudança.
Visão do locador
Para o locador, deixar claro no momento da tratativa quais melhorias ou situação atual do imóvel, mostra transparência e ajuda a evitar desgaste futuro.
Visão do corretor/imobiliária
O corretor, que inclui vistoria pré-contrato, lista de pendências, explicitando no catequizado de tratativas, eleva a qualidade do serviço, portanto, reduz ainda o risco de reclamações posteriores e fortalece sua reputação.
Conclusão
Na fase negocial do contrato de locação, cada um desses cinco pontos, tipo, prazo, valor + reajuste, garantia e condições do imóvel deve ser objeto de alinhamento claro entre as partes e, preferencialmente, documentado desde já. Esse cuidado antecipado gera benefícios:
- Para o locatário: redução de riscos, transparência e previsibilidade.
- Para o locador: garantia de cumprir com os objetivos, menor chance de litígio ou vacância.
- Para o corretor/imobiliária: prestação de serviço diferenciada, maior confiança das partes, menor retrabalho e conflitos.
Como especialista na área, posso afirmar que negociações bem estruturadas agora evitam mais dor-de-cabeça do que qualquer cláusula técnica cuidadosamente desenhada depois. Quanto mais alinhamento houver antes da assinatura, mais seguro será o contrato para todos.
