Quando estamos prestes a assinar um contrato de locação, a tendência é olhar apenas para o documento final. Mas a verdade é que a etapa de negociação, antes da assinatura, é uma das mais importantes. É nesse momento que se alinham expectativas e se evitam frustrações, conflitos e até custos extras.
Como advogado e consultor no setor imobiliário, posso afirmar: quando há diálogo claro desde o início, o contrato tem tudo para funcionar bem. Por isso, neste artigo, vamos explorar cinco pontos fundamentais que precisam ser definidos antes da assinatura, sempre considerando os olhares de quem aluga, de quem oferece o imóvel e de quem intermediou o negócio.
Índice
1. Tipo de locação
Você deve definir primeiro o tipo de uso do imóvel no contrato de locação. Ele será residencial, comercial ou misto? E a modalidade? Pode ser locação simples, por temporada, industrial, entre outras. Cada uma tem regras específicas na legislação brasileira.
Quem vai morar ou montar um negócio no imóvel precisa deixar claro desde o início como pretende usar o espaço. Dessa forma, evita problemas futuros com cláusulas que não fazem sentido para aquela finalidade.
Já o proprietário deve se certificar de que o uso esteja bem descrito. Assim, protege o imóvel, evita o uso indevido e pode, inclusive, ajustar questões como seguros, manutenção e tributos com base na atividade exercida no local.
Corretores e imobiliárias devem perguntar já na primeira conversa: “Este imóvel será usado como residência ou para fins comerciais?” Ao fazer isso, demonstram profissionalismo e evitam muitos transtornos.
2. Prazo da locação
O prazo impacta diretamente os direitos e deveres de quem está no contrato de locação. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), há prazos padrão para contratos residenciais (30 meses, por exemplo) e comerciais.
Para quem aluga, um prazo mais longo pode trazer segurança, e até facilitar negociações com o valor ou com a garantia. Por outro lado, é importante avaliar se há disposição para assumir um compromisso de longo prazo. Prazos muito curtos podem gerar instabilidade.
O proprietário, por sua vez, precisa garantir que o prazo atenda aos seus objetivos, seja continuar com a locação, retomar o imóvel ou realizar reformas. Dessa forma,uUm prazo mal definido pode “amarrar” o bem além do desejado.
Corretor ou imobiliária que orienta bem esse ponto evita revisões contratuais no futuro. Ou seja, uma conversa objetiva agora pode poupar retrabalho mais adiante.
3. Valor e índice de reajuste
Outro ponto crítico é o valor do aluguel e o índice que será usado para o reajuste como IGPM ou IPCA. Esse item precisa ser tratado com cuidado, já que é um dos maiores motivos de discussões entre as partes.
O inquilino compara os valores de mercado, avalia se o preço está justo e entende qual índice de reajuste se aplica ao contrato. Portanto, índices muito altos podem inviabilizar a continuidade do contrato.
Para o locador, é essencial definir um valor justo e um reajuste que cubra seus custos e garanta retorno ao investimento.
Corretoras e imobiliárias ganham pontos ao apresentarem dados do mercado e explicarem com clareza os impactos de cada índice. Isso transmite segurança e reforça a autoridade no assunto.
4. Garantias
A garantia é o que protege o proprietário em caso de inadimplência. Pela Lei do Inquilinato, há várias opções: caução, fiador, seguro-fiança, entre outras.
O locador define a garantia exigida, e o inquilino avalia quais serão os custos envolvidos. Por exemplo, o seguro-fiança costuma ter um valor considerável. É importante verificar se ele pode arcar com isso ou negociar outra opção.
Dessa forma, o locador deve escolher a garantia que oferece mais segurança e deixar isso definido desde o início da negociação.
E o corretor, ao apresentar todas as alternativas, apontando vantagens e desvantagens de cada uma, se destaca no atendimento e reduz as chances de problemas futuros.
5. Condições do imóvel
Antes de assinar o contrato, o estado do imóvel precisa estar claro para todos: há pendências de reparo? O que está incluído? Quem será responsável por quais ajustes?
Portanto, o locatário deve verificar tudo isso com atenção e alinhar o que será entregue. Isso evita surpresas depois da mudança.
O proprietário, ao apresentar as condições reais e registrar essas informações, mostra transparência e evita conflitos.
Corretoras e imobiliárias podem elevar a qualidade do atendimento com uma vistoria prévia e uma lista clara de pendências. Isso evita reclamações e reforça a confiança no serviço.
Conclusão
Esses cinco pontos, tipo de locação, prazo, valor e reajuste, garantias e condições do imóvel precisam ser definidos antes da assinatura do contrato. E, sempre que possível, devem estar documentados já nessa etapa de negociação.
Para quem vai morar ou trabalhar no imóvel, isso traz mais segurança, clareza e previsibilidade.
Para o dono do imóvel, significa mais controle, menos risco de conflitos e de períodos com o imóvel desocupado.
E para o corretor ou imobiliária, é a chance de mostrar um serviço completo, reduzir retrabalho e conquistar a confiança dos clientes.
Como especialista no setor, posso garantir: conversar bem no início evita muitas dores de cabeça no futuro. Quando todos os detalhes são definidos com antecedência, o contrato se torna uma proteção para todos os envolvidos.
