Como posso rescindir um contrato de compra e venda de imóvel?

Comprar um imóvel é um passo importante, mas nem sempre as coisas saem como planejado. Às vezes, por questões financeiras, mudanças de planos ou até por problemas no imóvel, o comprador ou o vendedor pode querer desfazer o negócio. Esse processo é chamado de rescisão contratual ou distrato. Se você está nessa situação e quer saber como funciona a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, continue lendo. Vamos explicar tudo de forma clara, objetiva e fácil de entender.

Se você está nessa situação e quer saber como funciona a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, continue lendo. Vamos explicar tudo de forma clara, objetiva e fácil de entender.

O que é rescisão de contrato de compra e venda de imóvel?

Rescindir um contrato é o mesmo que cancelar ou encerrar o acordo feito entre as partes. No caso de um imóvel, o comprador e o vendedor encerram a negociação e resolvem o que já pagaram ou prometeram.

Esse processo pode acontecer de duas formas: com culpa ou sem culpa de uma das partes. E isso influencia diretamente nas consequências da rescisão, como devolução de valores, multas e outros custos.

Como posso rescindir um contrato de compra e venda de imóvel?

Para entender como funciona a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, é importante saber qual tipo de contrato você assinou. A forma de desfazer o negócio pode variar dependendo disso. Veja os principais tipos e o que fazer em cada caso:

1. Contrato particular entre comprador e vendedor (sem construtora)

Esse é o contrato assinado diretamente entre as partes, geralmente com a ajuda de um corretor. Ele é comum quando você compra um imóvel usado, direto com o proprietário.

Como funciona a rescisão: Se você ou o vendedor quiser desistir do negócio, o ideal é formalizar a decisão por escrito e registrar que encerraram o contrato de comum acordo ou indicar o motivo do cancelamento.

Se uma das partes não cumprir o que prometeu (por exemplo, o comprador não paga ou o vendedor não entrega o imóvel), a parte prejudicada pode entrar na justiça, exigir a rescisão do contrato, receber os valores pagos de volta e aplicar a multa conforme as cláusulas contratuais.

2. Contrato com construtora (imóvel na planta ou em construção)

Esse contrato é assinado com a incorporadora ou construtora, normalmente quando se compra um apartamento na planta. Aqui, a negociação segue regras específicas, principalmente desde a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).

Como funciona a rescisão:

• Se o comprador desistir, pode solicitar a rescisão e terá direito à devolução dos valores pagos, com desconto da multa contratual (até 25% ou até 50% em caso de patrimônio de afetação).
• A construtora tem até 180 dias para devolver o valor, a partir do pedido de rescisão.
• Se a construtora descumprir o contrato (por exemplo, atrasar a obra), o comprador pode pedir rescisão com devolução integral do que pagou, e até pedir indenização.

Dica: analise se a cláusula de multa é justa e se o contrato está equilibrado. Em muitos casos, o comprador ou seu advogado identifica abusos e corrige essas cláusulas na justiça.

3. Contrato com financiamento bancário

Quando a compra envolve um banco (como Caixa, Bradesco, Itaú etc.), você assina um contrato de financiamento. Nesse caso, além da compra do imóvel, você firma uma dívida com o banco.

Como funciona a rescisão: Se você quiser desistir da compra depois que o financiamento foi liberado, o processo é mais complexo. O imóvel já está vinculado ao banco como garantia da dívida.

Nessa situação:

• Você pode tentar vender o imóvel para outra pessoa, quitando o financiamento com o valor da venda.
• Ou pode negociar com o banco para devolver o imóvel e encerrar o contrato, o que pode gerar perda de valores pagos, multa e registro de inadimplência.

Por isso, o ideal é pedir a rescisão antes que o financiamento seja liberado. Se o contrato com o banco ainda não estiver assinado, fica mais fácil resolver com a construtora ou com o vendedor.

Rescisão com ou sem culpa: qual a diferença?

Rescisão sem culpa

Acontece quando nenhuma das partes descumpre o contrato, mas, ainda assim, uma delas quer cancelar o negócio. Um exemplo comum é o comprador que desiste porque perdeu o emprego ou mudou de cidade. Nesse caso, o contrato pode prever multa, mas em regra, a parte que desistiu tem direito à devolução parcial dos valores pagos.

Rescisão com culpa

Ocorre quando uma das partes não cumpre o combinado. Por exemplo, a construtora atrasa a entrega do imóvel ou o vendedor não entrega a documentação. Nessa situação, a parte prejudicada pode pedir o cancelamento e, muitas vezes, tem direito à devolução total do que pagou, além de indenização por danos.

Qual é o prazo para rescindir um contrato de compra e venda de imóvel?

Não existe um prazo fixo na lei para pedir a rescisão, mas o ideal é agir o quanto antes, assim que o motivo da desistência ou do descumprimento acontecer. Quanto mais rápido você comunicar a intenção de rescindir, menores são os riscos e maiores são as chances de reaver os valores pagos.

Se o imóvel foi comprado com construtora, a Lei nº 13.786/2018 traz regras específicas e prazos de devolução para imóveis comprados na planta. O prazo máximo para devolução dos valores pagos, em caso de rescisão sem culpa, pode ser de até 180 dias, com descontos previstos no contrato.

Quais são as consequências de uma rescisão contratual?

Devolução de valores pagos

Quando o comprador desiste, tem direito à devolução de parte do que já pagou, descontando-se multas e taxas previstas em contrato.

Se a culpa for da construtora ou do vendedor, o comprador pode receber tudo de volta, com correção e, às vezes, com indenização.

Multa por rescisão

Os contratos costumam prever uma multa por rescisão. Pela Lei do Distrato, essa multa não pode ultrapassar:

• 25% do valor já pago, se o contrato não for de patrimônio de afetação
• 50%, se o contrato for de empreendimento com patrimônio de afetação (modelo usado por muitas construtoras)

A Justiça pode considerar multas muito altas como abusivas.

Comissão de corretagem

Se o comprador desistir, em geral, não tem direito à devolução da comissão paga ao corretor, desde que essa comissão tenha sido informada com clareza no contrato.

Mas se a venda não se concretizou por culpa do vendedor ou da construtora, o comprador pode questionar judicialmente o pagamento dessa comissão.

Um advogado pode ajudar?

Sim, e faz toda a diferença.

Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode:

• Ler o contrato com você e identificar cláusulas abusivas
• Avaliar se houve culpa ou não na rescisão
• Negociar a devolução dos valores pagos
• Entrar com ação judicial, se necessário
• Evitar que você perca dinheiro por falta de orientação

Conclusão

Rescindir um contrato de compra e venda de imóvel é possível e previsto em lei. O que muda são as consequências, que vão depender do tipo de contrato, da situação concreta e do que foi combinado entre as partes.

Se você está pensando em desistir da compra ou teve problemas com o imóvel, não tome decisões sem antes entender os seus direitos. Um contrato mal interpretado ou uma cláusula abusiva pode te fazer perder dinheiro ou deixar de recuperar o que é seu por direito.

Está com dúvidas sobre rescisão ou distrato de contrato de imóvel?

A nossa equipe está pronta para analisar seu caso e te orientar da melhor forma possível, garantindo seus direitos com segurança e agilidade.