Você fez as contas, organizou a vida, assinou o contrato e começou a sonhar com o apartamento pronto. Meses se passaram, depois mais alguns, e a obra continua parada ou avançando em ritmo muito menor do que prometido. A construtora envia e-mails vagos, altera prazos sem explicação e faz você sentir que está pagando por algo que não sabe quando vai receber.
Essa situação é mais comum do que deveria ser. E o que muita gente não sabe é que o atraso na entrega de imóvel não é apenas uma frustração: é uma violação de contrato. A lei protege quem comprou na planta, e você tem direitos concretos que podem ser exigidos.
Neste artigo, explicamos de forma clara quando a obra entra em atraso, o que a lei estabelece sobre o prazo de tolerância de 180 dias e quais caminhos você pode seguir para buscar indenização caso isso aconteça.
Índice
O que faço para saber se a minha obra está atrasada?
Para responder isso, o primeiro passo é olhar para o seu contrato. Nele deve constar uma data prevista para a entrega das chaves. Essa é a data que a construtora se comprometeu a cumprir.
O prazo previsto no contrato
O contrato de compra e venda de imóvel na planta sempre deve trazer uma data-limite para a entrega. Se a construtora não entregou até essa data, em tese já há atraso. Mas a legislação brasileira prevê uma tolerância adicional antes que você possa tomar medidas legais.
O prazo de tolerância de 180 dias no atraso da obra
A lei permite que as construtoras utilizem um prazo adicional de até 180 dias corridos além da data prevista no contrato para a entrega da obra. Esse período existe para cobrir imprevistos razoáveis, como condições climáticas adversas ou questões de fornecimento de materiais.
Mas atenção: esse prazo de tolerância precisa estar previsto expressamente no contrato. Se não estiver, qualquer atraso já pode ser considerado uma violação desde o primeiro dia. E, mesmo quando está previsto, ele tem limite: após os 180 dias de tolerância, o atraso passa a ser um problema jurídico.
Uma observação importante para quem financiou pelo programa da Caixa Econômica Federal: o contrato de financiamento tem suas próprias regras e prazos. Em caso de atraso na obra financiada pela Caixa, é fundamental verificar tanto o contrato com a construtora quanto as condições do financiamento, pois os efeitos podem impactar as parcelas e a correção do saldo devedor.
Mas o prazo que realmente importa é aquele lançado no Contrato com a Construtora. É este prazo que você deve considerar e não o prazo de entrega que eventualmente estiver lançado no contrato de financiamento.
Atraso na Obra Confirmado: Quais são os seus dois caminhos?
Passado o prazo de tolerância sem a entrega das chaves, o comprador tem duas opções principais. A escolha entre elas depende da situação financeira, do andamento da obra e do quanto o atraso já impactou a sua vida. Veja cada caminho com clareza:
Caminho 1: Rescisão do contrato por atraso na obra
Se você não quer mais o imóvel ou simplesmente não pode continuar esperando, tem o direito de rescindir o contrato e receber de volta os valores que pagou. Essa restituição deve incluir todas as parcelas pagas diretamente à construtora, os valores de corretagem, mesmo que embutidos no contrato, e, no caso de financiamento, as taxas de evolução de obra pagas ao banco.
A devolução deve ser feita de forma integral e corrigida monetariamente. Ou seja: a construtora não pode devolver o dinheiro com desconto ou parcialmente, como muitas tentam fazer. Se isso acontecer, você pode buscar a restituição completa na Justiça.
Caminho 2: Manter o contrato e exigir indenização por atraso na obra
Se você ainda deseja o imóvel e acredita que a construtora concluirá a obra, pode manter o contrato e cobrar uma compensação pelo tempo de espera. Nesse caso, a lei garante dois direitos:
Multa por atraso na entrega da obra
A multa contratual por atraso costuma estar prevista no próprio contrato, normalmente calculada como um percentual (1%) sobre o valor efetivamente pago até aquele momento, por mês de atraso. Se não estiver no contrato, a lei e a jurisprudência dos tribunais reconhecem o direito a essa compensação da mesma forma.
Uma dúvida muito comum nas pessoas que buscam a indenização é se posso cobrar a multa e ainda cobrar aluguel? A nossa orientação é que NÃO. A justiça tem se posicionado no sentido de que a condenação na multa já seria o suficiente para poder cobrir eventuais despesas com aluguéis, no entanto, se o valor da multa não for suficiente para cobrir eventuais despesas é possível pleitear essa diferença. Mas esse ponto pode variar de acordo com cada caso e como o contrato está redigido, por isso é importante ter orientação jurídica específica.
Dano moral por atraso na obra da construtora
Além da multa financeira, o comprador pode ter direito a indenização por dano moral. Isso ocorre quando o atraso causou situações que vão além do mero inconveniente, como ter que adiar casamento ou mudança, morar em condições inadequadas, perder o financiamento aprovado, ou enfrentar um período prolongado de incerteza e estresse. Os tribunais não reconhecem o dano moral de forma automática, mas concedem essa indenização em muitos casos quando existe prova clara do impacto que o atraso causou na vida do comprador.
Taxa de Evolução de Obra
Se você comprou o seu imóvel, deu entrada no financiamento e está pagando as parcelas da “Taxa de Evolução de Obra”, saiba que você poderá pedir a devolução de todo valor pago a partir do atraso na entrega da obra.
Ou seja, a partir do momento em que ficar caracterizado o atraso da obra você não tem mais a obrigação de continuar pagando a taxa de evolução de obra.
É certo que o banco irá continuar te cobrando, mas nesses casos, a partir do atraso a construtora pode assumir o pagamento das parcelas ou caso isso não aconteça, o ideal é ingressar com uma medida judicial para tentar suspender essa cobrança ou ainda pedir a restituição da construtora, caso você continue fazendo os pagamentos até a efetiva entrega das chaves para você.
O que fazer agora se sua obra está atrasada?
O primeiro passo é reunir toda a documentação: o contrato assinado com a construtora, os comprovantes de pagamento, qualquer comunicado recebido sobre mudanças de prazo e registros das tentativas de contato com a empresa.
Em seguida, é essencial contar com assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário. Cada contrato tem suas particularidades, e a estratégia correta, seja para rescindir ou para cobrar indenização, depende de uma análise cuidadosa do que está no papel e do histórico da negociação.
Com mais de 20 anos de experiência em Direito Imobiliário, o escritório Ruela Advogados já auxiliou dezenas de compradores em situações como a sua. O atraso na obra é um problema sério, mas tem solução. E quanto antes você agir, melhores são as suas chances de ser compensado de forma justa.
Conclusão: Atraso na obra não é normal e você não precisa aceitar
Comprar um imóvel na planta exige confiança. Quando a construtora não cumpre o prazo, ela quebra essa confiança e descumpre um contrato. A lei brasileira reconhece isso e oferece mecanismos reais de proteção ao comprador.
Você não precisa aceitar o atraso em silêncio, nem esperar indefinidamente sem nenhuma compensação. Você pode exercer seus direitos, seja rescindindo o contrato com devolução integral dos valores, seja recebendo indenização enquanto aguarda a entrega do imóvel.
