Seja para quem está comprando ou vendendo, o contrato de compra e venda de imóvel é um documento essencial que define as responsabilidades das partes, garante segurança jurídica e protege o patrimônio envolvido no negócio. No entanto, muitos problemas, inclusive disputas judiciais surgem justamente por contratos mal elaborados, incompletos ou com cláusulas não representam a realidade do foi efetivamente ajustado entre as partes.
Neste texto, você vai entender, de forma clara e objetiva, o que no mínimo deve conter em um contrato de compra e venda de imóveis, quais são os principais pontos de atenção e o que não se pode esquecer se pensarmos em cláusulas contratuais.
Destacamos apenas que com certeza é possível que o contrato de compra e venda necessite conter outras informações também de grande importância, mas a finalidade deste texto foi selecionar as 7 principais cláusulas de um contrato de compra e venda e que entendemos que não pode faltar.
Assim sendo você o vendedor, o comprador ou até mesmo o corretor de imóveis que estiver acompanhando o negócio se tiver bem claro a finalidade de cada uma das cláusulas que estaremos apresentando abaixo, bastará uma simples análise no contrato para saber se contem a segurança mínima necessária para o negócio.
As 7 principais cláusulas em um Contrato de Compra e venda são:
Índice
1) Qualificação das partes
O primeiro item obrigatório em qualquer contrato de compra e venda de imóvel é a identificação completa das partes envolvidas (comprador e vendedor).
É na qualificação que incluímos o nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF e RG (ou CNPJ, em caso de pessoa jurídica), e endereço atual tanto do comprador quanto do vendedor.
Embora possa não parecer, mas este item tem uma importância significativa no contrato. Sendo assim, destacamos a seguir alguns pontos de atenção que você deve observar neste momento:
- A qualificação correta permite a lavratura da escritura e seu registro;
- O vendedor precisa ser exatamente o titular do imóvel
- Cônjuge casado, necessidade da esposa
- Se a parte for representada por procuração
2) – Objeto
O objeto do contrato é a descrição do imóvel que está sendo negociado. Portanto, essa parte deve conter informações precisas sobre o bem, como:
- Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis
- Descrição do imóvel – (apartamento, casa, terreno etc.)
- Área total e construída (metragem)
- Endereço completo
- Número do Contribuinte (prefeitura)
DICA: Para este item o ideal é que você reproduza integralmente a descrição que consta na matrícula para facilitar o registro no cartório de registro de imóveis.
Se houver divergência entre o quer consta na matrícula e a situação atual do imóvel, talvez seja inicialmente o caso de regularização. Além disso, é necessário declarar que o imóvel está livre de ônus, dívidas ou ações judiciais, ou, se houver, deixar isso registrado claramente.
Um contrato com descrição imprecisa ou genérica pode gerar questionamentos futuros, dificultando o registro e até anulando a negociação.
3) Preço e forma de pagamento
A cláusula de preço deve trazer o valor total da negociação e detalhar exatamente como será feito o pagamento: à vista, parcelado, por financiamento bancário, com ou sem a utilização de FGTS ou por qualquer outro meio.
É importante especificar os valores de entrada, os prazos de pagamento das parcelas, os juros (se houver), os meios de pagamento (transferência, boleto, TED) e as datas de vencimento. Se houver financiamento, deve-se identificar a instituição bancária e esclarecer que o contrato depende da aprovação do crédito.
DICA: para este ponto é fundamental que os pagamentos aconteçam sempre considerando a segurança do comprador, ou seja, você deve vincular o pagamento as etapas do negócio.
Exemplo: Claro que aqui trata-se apenas de um simples exemplo, vejamos:
Em um imóvel de R$ 500.000,00 é comum que se ajuste apenas um sinal (ex: R$ 20.000,00) na assinatura do contrato, com isso a realização do negócio fica assegurada, o saldo do preço pode restar vinculado a apresentação de toda a documentação do imóvel e dos vendedores sem o apontamento de nenhum impedimento que impeça o negócio.
E ainda, parte do pagamento pode restar vinculado a assinatura da escritura pública.
4) Atraso ou falta de pagamento
Para garantir proteção a ambas as partes, o contrato de compra e venda de imóvel deve prever o que acontece em caso de atraso no pagamento. Essa cláusula precisa estabelecer:
- Multa por inadimplência
- Juros e correção monetária
- Prazo de tolerância (se houver)
- Possibilidade de rescisão do contrato
Por exemplo, se o comprador atrasar uma parcela por mais de 30 dias, o contrato pode prever a rescisão com retenção de parte do valor já pago. Isso evita litígios e define, previamente, as consequências do descumprimento.
5) Apresentação da documentação necessária
Durante a negociação e especialmente no momento da assinatura, o contrato deve prever quais documentos são obrigatórios para a formalização da venda. E esses documentos são normalmente divididos em documentos do imóvel e dos vendedores.
Do imóvel, exige-se geralmente a sua matrícula atualizada, certidões negativas de débitos (municipais, estaduais e federais), comprovante de quitação de IPTU e taxas condominiais.
Dos vendedores, é necessário apresentar documentos pessoais atualizados e as respectivas certidões negativas para demonstrar que não existam débitos que impeçam a venda do imóvel.
De todos esses documentos mencionados acima se faz necessário ainda realizar uma análise detalhada de toda documentação, conhecida como: “due diligence imobiliária” ou seja, uma análise jurídica completa da situação do imóvel como etapa prévia à conclusão da venda.
6) Posse
Outro ponto crucial é definir quando o comprador receberá a POSSE do imóvel. A entrega da posse dependente muito do tipo de negócio que está sendo realizado.
DICA: Com relação a este ponto é importante observar que a entrega das chaves deve apenas acontecer quando o vendedor estiver garantido de que o pagamento total do preço irá acontecer.
Caso o contrato não tenha a previsão desta garantia, o ideal é que a entrega ocorra quando o pagamento do preço ocorrer integralmente. E outro desdobramento deste ponto é com relação à obrigação do pagamento das despesas e tributos do imóvel, ou seja, normalmente esta obrigação fica com aquele que detém a posse.
7) Despesas e tributos
O contrato também deve deixar claro quem vai suportar as despesas da negociação.
Em regra, o vendedor é responsável pelas despesas com a corretagem e com a apresentação dos documentos e certidões.
Já o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), despesas com a escritura pública e registro no cartório de registro de imóveis.
No entanto, isso pode ser ajustado de forma diversa entre as partes. O essencial é que o contrato deixe essas responsabilidades claramente estabelecidas, evitando dúvidas após o fechamento do negócio.
DICAS: Neste item sempre observar as seguintes situações:
- Imóvel vazio
- Débitos em atraso
- Quem arca com as despesas durante o contrato, depois da assinatura da escritura ou a entrega da posse
A importância de um advogado na elaboração do contrato de compra e venda de imóvel
Embora muitas pessoas recorram a modelos prontos encontrados na internet, a verdade é que cada negociação é única. Contratos genéricos deixam brechas, não refletem os interesses das partes e, muitas vezes, são incapazes de proteger juridicamente comprador e vendedor.
Um advogado especializado em Direito Imobiliário é o profissional capacitado para analisar, elaborar ou revisar contratos de compra e venda, prevenindo riscos e garantindo que todas as cláusulas estejam claras e juridicamente válidas.
Além disso, o advogado atua de forma estratégica, antecipando possíveis conflitos e ajustando o contrato conforme os objetivos do cliente — seja na proteção do patrimônio, no cumprimento de prazos, ou na economia de tributos.
Conclusão
O contrato de compra e venda de imóvel é muito mais do que um documento formal. Ele é a garantia de que a negociação será feita com segurança, clareza e respeito aos direitos de todas as partes. Por isso, conhecer os elementos essenciais do contrato e contar com apoio jurídico especializado é a melhor forma de evitar surpresas e prejuízos.
Não importa se você está comprando ou vendendo: invista em um contrato bem estruturado, com cláusulas transparentes e adequadas à sua realidade.
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