Seja para quem está comprando ou vendendo, o contrato de compra e venda de imóvel é um documento essencial que define as responsabilidades das partes, garante segurança jurídica e protege o patrimônio envolvido no negócio. No entanto, muitos problemas, inclusive disputas judiciais surgem justamente por contratos mal elaborados, incompletos ou com cláusulas não representam a realidade do foi efetivamente ajustado entre as partes. Neste texto, você vai entender, de forma clara e objetiva, o que no mínimo deve conter em um contrato de compra e venda de imóveis, quais são os principais pontos de atenção e o que não se pode esquecer se pensarmos em cláusulas contratuais. Destacamos apenas que com certeza é possível que o contrato de compra e venda necessite conter outras informações também de grande importância, mas a finalidade deste texto foi selecionar as 7 principais cláusulas de um contrato de compra e venda e que entendemos que não pode faltar. Assim sendo você o vendedor, o comprador ou até mesmo o corretor de imóveis que estiver acompanhando o negócio se tiver bem claro a finalidade de cada uma das cláusulas que estaremos apresentando abaixo, bastará uma simples análise no contrato para saber se contem a segurança mínima necessária para o negócio. As 7 principais cláusulas em um Contrato de Compra e venda são: 1) Qualificação das partes O primeiro item obrigatório em qualquer contrato de compra e venda de imóvel é a identificação completa das partes envolvidas (comprador e vendedor). É na qualificação que incluímos o nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF e RG (ou CNPJ, em caso de pessoa jurídica), e endereço atual tanto do comprador quanto do vendedor. Embora possa não parecer, mas este item tem uma importância significativa no contrato. Sendo assim, destacamos a seguir alguns pontos de atenção que você deve observar neste momento: 2) – Objeto O objeto do contrato é a descrição do imóvel que está sendo negociado. Portanto, essa parte deve conter informações precisas sobre o bem, como: DICA: Para este item o ideal é que você reproduza integralmente a descrição que consta na matrícula para facilitar o registro no cartório de registro de imóveis. Se houver divergência entre o quer consta na matrícula e a situação atual do imóvel, talvez seja inicialmente o caso de regularização. Além disso, é necessário declarar que o imóvel está livre de ônus, dívidas ou ações judiciais, ou, se houver, deixar isso registrado claramente. Um contrato com descrição imprecisa ou genérica pode gerar questionamentos futuros, dificultando o registro e até anulando a negociação. 3) Preço e forma de pagamento A cláusula de preço deve trazer o valor total da negociação e detalhar exatamente como será feito o pagamento: à vista, parcelado, por financiamento bancário, com ou sem a utilização de FGTS ou por qualquer outro meio. É importante especificar os valores de entrada, os prazos de pagamento das parcelas, os juros (se houver), os meios de pagamento (transferência, boleto, TED) e as datas de vencimento. Se houver financiamento, deve-se identificar a instituição bancária e esclarecer que o contrato depende da aprovação do crédito. DICA: para este ponto é fundamental que os pagamentos aconteçam sempre considerando a segurança do comprador, ou seja, você deve vincular o pagamento as etapas do negócio. Exemplo: Claro que aqui trata-se apenas de um simples exemplo, vejamos: Em um imóvel de R$ 500.000,00 é comum que se ajuste apenas um sinal (ex: R$ 20.000,00) na assinatura do contrato, com isso a realização do negócio fica assegurada, o saldo do preço pode restar vinculado a apresentação de toda a documentação do imóvel e dos vendedores sem o apontamento de nenhum impedimento que impeça o negócio. E ainda, parte do pagamento pode restar vinculado a assinatura da escritura pública. 4) Atraso ou falta de pagamento Para garantir proteção a ambas as partes, o contrato de compra e venda de imóvel deve prever o que acontece em caso de atraso no pagamento. Essa cláusula precisa estabelecer: Por exemplo, se o comprador atrasar uma parcela por mais de 30 dias, o contrato pode prever a rescisão com retenção de parte do valor já pago. Isso evita litígios e define, previamente, as consequências do descumprimento. 5) Apresentação da documentação necessária Durante a negociação e especialmente no momento da assinatura, o contrato deve prever quais documentos são obrigatórios para a formalização da venda. E esses documentos são normalmente divididos em documentos do imóvel e dos vendedores. Do imóvel, exige-se geralmente a sua matrícula atualizada, certidões negativas de débitos (municipais, estaduais e federais), comprovante de quitação de IPTU e taxas condominiais. Dos vendedores, é necessário apresentar documentos pessoais atualizados e as respectivas certidões negativas para demonstrar que não existam débitos que impeçam a venda do imóvel. De todos esses documentos mencionados acima se faz necessário ainda realizar uma análise detalhada de toda documentação, conhecida como: “due diligence imobiliária” ou seja, uma análise jurídica completa da situação do imóvel como etapa prévia à conclusão da venda. 6) Posse Outro ponto crucial é definir quando o comprador receberá a POSSE do imóvel. A entrega da posse dependente muito do tipo de negócio que está sendo realizado. DICA: Com relação a este ponto é importante observar que a entrega das chaves deve apenas acontecer quando o vendedor estiver garantido de que o pagamento total do preço irá acontecer. Caso o contrato não tenha a previsão desta garantia, o ideal é que a entrega ocorra quando o pagamento do preço ocorrer integralmente. E outro desdobramento deste ponto é com relação à obrigação do pagamento das despesas e tributos do imóvel, ou seja, normalmente esta obrigação fica com aquele que detém a posse. 7) Despesas e tributos O contrato também deve deixar claro quem vai suportar as despesas da negociação. Em regra, o vendedor é responsável pelas despesas com a corretagem e com a apresentação dos documentos e certidões. Já o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), despesas com a escritura pública e registro no cartório de registro de imóveis. No entanto,..
