Se você busca por algo prático, rápido e eficiente no desenvolvimento de todas as etapas de um contrato de locação, desde as tratativas iniciais até a assinatura do contrato, não pode deixar de conhecer o método que utilizamos com todos os nossos clientes. Pode ser aplicado por advogados; corretores de imóveis; imobiliárias; empreendedores e investidores que muitas vezes fazem a gestão dos seus próprios imóveis. É evidente que possam existir diversas outras formas de se concluir uma locação que não a que vamos apresentar, mas é certo que este método poderá lhe poupar muito tempo e dinheiro e sem colocar em risco a segurança do Locador. Locação como Investimento de Risco Todos já ouvimos falar que a aquisição de imóvel para locação também envolve certo risco, pois o imóvel pode ficar um tempo significativo sem ser alugado, pode haver danos ao imóvel, mas principalmente o Locatário deixar de pagar os valores referente ao aluguel. Por isso, não basta simplesmente alugar o imóvel, é preciso gerar SEGURANÇA para o Locador no sentido de diminuir consideravelmente esse risco. Adiante falaremos mais sobre como gerar a tão sonhada SEGURANÇA no momento da análise documental e de crédito do possível Locatário. Como apresentar o serviço que você desenvolve para o seu cliente ou utilizar o método no seu próprio negócio? Como dito anteriormente, é certo que existem outras formas de se chegar no mesmo resultado, a finalidade aqui, é te mostrar uma que seja mais prática, rápida e segura. Você deve explicar para o seu cliente sobre todas as fases do Contrato de Locação de imóvel antes de dar início ao trabalho. Isso é de suma importância para evitar a desinformação ou ainda que o cliente questione o porque não lhe foi dito isso antes, principalmente no que tange a valores da sua remuneração. As 5 fases que você não pode deixar de observar na locação de imóvel: Você poderá atuar em todas as etapas ou apenas em algumas, isso irá depender da necessidade de seu cliente. 1 – Fase Inicial (ou Negocial) Praticamente toda locação inicia-se com a aproximação entre as partes, ou seja, entre o Locador e o Locatário. Em regra essa aproximação é realizada pelas imobiliárias, através dos corretores. Essa aproximação pode acontecer também entre o possível locatário e o proprietário do imóvel quando este for quem cuida pessoalmente do imóvel locado. É nesta etapa que deve ocorrer o alinhamento negocial (“comercial”), sobre alguns pontos fundamentais para o desenvolvimento e a concretização da locação. Podemos citar alguns deles a título de exemplo: Valor da locação Prazo da locação Garantia da locação Carência Reformas. O ideal é que nesta fase fique ajustado entre as partes todos os pontos ditos como negociáveis na locação. Isso irá te proporcionar um melhor desenvolvimento nas próximas etapas da locação. 2 – Fase Documental / Análise de Crédito Superada a Fase Inicial, ou seja, quando estivermos com praticamente todas as informações necessárias sobre a locação, partimos para a Fase Documental e Análise de Crédito. Está é a fase mais importante quando se pensa em proteção e segurança do Locador. Ela compreende: Apresentação da documentação necessária; Realização de Análise de Crédito Exigência de garantias (se for o caso) 3 – Fase Contratual Sendo o Locatário aprovado é a hora de elaborar o Contrato de Locação. Nesta fase é fundamental tomar cuidado com o lançamento correto de todas as informações colhidas na primeira fase (fase negocial), valor do aluguel, prazo, informações pessoais das partes, garantia locatícia, carência, etc. Mas devemos ainda nos preocupar em redigir o contrato sempre observando o equilíbrio contratual que deve nortear este tipo de relação. Atenção: Fique atento a todas as alterações em legislação específica. 4 – Entrega das Chaves Uma vez que o contrato de locação estiver por todos assinado é hora de realizar a entrega das chaves e neste momento existem alguns pontos importantes a serem observados: Situação atual do Imóvel: É fundamental, de alguma forma, documentar o estado atual do bem que será entregue ao locatário, aliás é importantíssimo também para o inquilino a realização de um termo de vistoria, fotos ou qualquer outro meio idôneo Termo de entrega de chaves: O termo de entrega das chaves fixa uma data importante dentro da locação, como por exemplo a responsabilidade pelo pagamento dos encargos locatícios Cuidado: na prática do dia-a-dia nos deparamos com frequência com casos envolvendo litígio, discussão entre locador e locatário por conta de situações como essa, onde a entrega das chaves ocorreu antes da assinatura do contrato. 5 – Administração da Locação A quinta e última fase dependerá de sua área de atuação. Normalmente acaba sendo desenvolvida pelos corretores e/ou imobiliárias ou ainda por investidores e donos de imóveis locados que administram seus próprios negócios. Nesta fase é importante delimitar bem o alcance da sua atuação e o que poderá exigir o Locador na contratação deste serviço, ou seja, no caso de uma inadimplência do Locatário, qual o limite de atuação do administrador? A cobrança extrajudicial ou judicial será custeada por quem? Qual o percentual a ser pago pelo Locador ao corretor, por exemplo? São questões como essa que precisam ser ajustadas com seu possível cliente lá na primeira fase. Isso impedirá que você tenha problemas futuros com o seu cliente. Conclusão Nos próximos textos falaremos de forma mais detalhada e como efetivamente agir dentro de cada uma das fases de locação de imóvel apresentadas acima. Tenho certeza que irá lhe ajudar muito a otimizar o tempo gasto até a finalização da sua próxima locação. 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